Büro­markt Bochum 2020 in schwie­ri­gem Umfeld gut behaup­tet

Nach Ana­ly­sen der CUBION Immo­bi­li­en AG in enger Koope­ra­ti­on mit der Bochum Wirt­schafts­ent­wick­lung hat sich der Büro­markt Bochum im Jahr 2020 gut behaup­tet. Zwar wur­de mit 51.000 m² Büro­flä­che rund 23 % weni­ger Büro­flä­che ver­mie­tet als im Vor­jahr, jedoch ist ein Rück­gang der Ver­mie­tungs­leis­tung nach den Rekord­wer­ten der bei­den Jah­re zuvor kei­ne Über­ra­schung. Dass das Ver­mie­tungs­vo­lu­men nur ca. 5,5 % unter dem 5‑Jahresdurchschnitt liegt, rela­ti­viert die Ein­flüs­se der Coro­na-Pan­de­mie und unter­streicht die Sta­bi­li­tät des Bochu­mer Büro­mark­tes.

Flä­chen­um­satz

Zusätz­lich zur Ver­mietung wur­den nur 5.000 m² durch Eigen­nut­zer belegt, was für Bochum ein sehr nied­ri­ger Wert ist. Der lang­fris­ti­ge Durch­schnitt liegt mit rd. 11.000 m² mehr als dop­pelt so hoch. Der Flä­chen­um­satz ins­ge­samt (Ver­mie­tun­gen + Eigen­nut­zun­gen) erreich­te mit rd. 56.000 m² einen Wert, der trotz der wid­ri­gen Umstän­de und der weni­gen Eigen­nut­zer den­noch fast auf Niveau des lang­fris­ti­gen Durch­schnitts liegt (Ø 10 Jah­re: rd. 57.750 m²).

Von weni­gen Aus­nah­men abge­se­hen, ging es in Bochum 2020 wie­der klein­tei­li­ger zu. 60 % aller Miet­ver­trä­ge ent­fie­len auf klei­ne­re Objek­te unter­halb je 250 m² Büro­flä­che (Vor­jahr: 47 %). Ins­ge­samt regis­trier­ten die Ana­lys­ten 66 rele­van­te Miet­ver­trä­ge (Vor­jahr: 86 Miet­ver­trä­ge). „Der signi­fi­kan­te Rück­gang der Anzahl der Miet­ver­trä­ge um fast ein Vier­tel ist unse­res Erach­tens auf die gebrems­te Markt­dy­na­mik durch Coro­na zurück­zu­füh­ren. Vie­le Unter­neh­men haben ihre Flä­chen­su­che zunächst auf Eis gelegt und war­ten ab.“ erklärt Mar­kus Büch­te, Vor­stand der CUBION Immo­bi­li­en AG.

Umso posi­ti­ver bewer­ten wir die den­noch erreich­ten Flä­chen­um­sät­ze in die­sem Jahr und gehen opti­mis­tisch von Nach­hol­ef­fek­ten in der Zukunft aus.“ ergänzt Rou­ven Beeck, Geschäfts­füh­rer der Bochum Wirt­schafts­ent­wick­lung und ver­weist auf einen wei­te­ren außer­ge­wöhn­li­chen Groß­ab­schluss, der zu ver­zeich­nen war. An der Sutt­ner-Nobel-Allee auf MARK 51°7, dem ehe­ma­li­gen Opel-Gelän­de, lässt VW Info­tain­ment eine neue Zen­tra­le errich­ten und mie­te­te ca. 16.500 m² Büro­flä­che.

Als wei­te­re grö­ße­re Miet­ver­trä­ge sind ein Kon­trakt der Auto­bahn GmbH über rd. 3.150 m² in der Phil­ippstr. 3 sowie eine Erwei­te­rung der Ruhr-Uni­ver­si­tät Bochum um ca. 3.100 m² in der Uni­ver­si­täts­str. 140 zu nen­nen. Zudem mie­te­te Regus rd. 3.000 m² im Vik­to­ria-Kar­ree und für die phenox GmbH wird an der Lise-Meit­ner-Allee 31 im Tech­no­lo­gie-Quar­tier ein Zusatz­ge­bäu­de errich­tet, in dem der Medi­zin­tech­nik­an­bie­ter wei­te­re ca. 2.500 m² anmie­ten wird. 

Die jüngs­te Bochu­mer Büro­markt­zo­ne „MARK 51°7“ mau­ser­te sich vom zwei­ten Platz im Vor­jahr nun durch die Anmie­tung von VW Info­tain­ment zur erfolg­reichs­ten Lage in Bochum. Mit einem rela­ti­ven Anteil von rd. 32 % aller ver­mie­te­ten Flä­chen liegt „MARK 51°7“ vor „Sons­ti­ge Lagen“ (24%) und der Büro­markt­zo­ne „City­kern“, die mit rd. 13 % rela­ti­vem Anteil den drit­ten Rang erreich­te. 

Die mit gro­ßem Abstand meis­ten Flä­chen wur­den 2020 von den „Gewerbe‑, Han­dels- und Ver­kehrs­un­ter­neh­men“ gemie­tet. Der rela­ti­ve Anteil an der gesam­ten Ver­mie­tungs­leis­tung liegt für die­se Bran­che bei etwa 54 %. Es folgt der Sek­tor „Öffent­li­che Hand“ mit rund 23 %. Die „Sons­ti­gen Dienst­leis­tun­gen“ erreich­ten 2020 nur einen rela­ti­ven Anteil von etwa 11 %, nach 30 % im Vor­jahr.

Ange­bot & Leer­stand

Die Leer­stands­quo­te hat sich bin­nen eines Jah­res von his­to­risch nied­ri­gen 2,1 % nun wie­der auf 2,8 % erhöht, was für ein wenig Ent­span­nung auf der Ange­bots­sei­te sorgt. 

Dies war auch mehr als erfor­der­lich, da durch aus­blei­ben­de spe­ku­la­ti­ve Neu­bau­tä­tig­keit kurz­fris­tig so gut wie kei­ne Flä­chen auf den Markt gelan­gen. Von den im Jahr 2020 fer­tig­ge­stell­ten rd. 26.000 m² Büro­flä­che ist heu­te nichts mehr ver­füg­bar. Für 2021 wird ein Fer­tig­stel­lungs­vo­lu­men von etwa 18.000 m² erwar­tet, von denen heu­te bereits nur noch 2.800 m² ange­bo­ten wer­den kön­nen. 

Mie­ten

Die gewich­te­te Net­to­durch­schnitts­mie­te lag 2020 bei 12,13 EUR je m² monat­lich (Vor­jahr 11,89 EUR/m²). Der wei­te­re Anstieg ist durch groß­vo­lu­mi­ge Neu­ver­trags­mie­ten in Pro­jekt­ent­wick­lun­gen zu erklä­ren.

Die Mie­ten in Bestands­ob­jek­ten blie­ben sta­bil. Rech­net man die Ver­trags­ab­schlüs­se über Neu­bau­erstbe­zü­ge her­aus, so ergibt sich für Bestands­ob­jek­te eine Durch­schnitts­mie­te von rd. 9,89 EUR/m² (Vor­jahr: 9,83 EUR/m²). „Ein Druck auf die Mie­ten etwa durch pan­de­mie­be­ding­te gerin­ge­re Nach­fra­ge ist nicht fest­stell­bar. Hier sorgt die nied­ri­ge Leer­stands­quo­te für Sta­bi­li­tät.“ erklärt Mar­kus Büch­te.

Eben­so sta­bil zeig­te sich die rea­li­sier­te Spit­zen­mie­te (Mit­tel­wert im obers­ten Miet­preis­seg­ment), die 2020 bei rd. 14,30 EUR/m² (Vor­jahr 14,50 EUR/m²) lag. 

Aus­schau

Da die wei­te­re Ent­wick­lung und damit auch die wirt­schaft­li­chen Aus­wir­kun­gen der Coro­na-Pan­de­mie noch immer unge­wiss sind, ist ein Aus­blick auf das kom­men­de Jahr schwie­rig. Davon unab­hän­gig sind aber auch 2021 wei­te­re Ver­mark­tungs­er­fol­ge nahe­zu sicher“, blickt Rou­ven Beeck von der Bochum Wirt­schafts­ent­wick­lung opti­mis­tisch in die Zukunft. Dem grund­sätz­li­chen Opti­mis­mus schließt sich Mar­kus Büch­te von CUBION an: „Mit der ver­bes­ser­ten Ange­bots­re­ser­ve ist der Nähr­bo­den für etwas mehr Markt­dy­na­mik gelegt und es sind auch meh­re­re inter­es­san­te Gesu­che vor­han­den, die dafür spre­chen, dass der Bochu­mer Büro­markt auch im zwei­ten Jahr der Pan­de­mie kei­nen ernst­haf­ten Ein­bruch ver­zeich­nen wird. Die Leer­stands­quo­te ist dabei aber immer noch so nied­rig, dass auf die Mie­ten kein Druck ent­steht und Sta­bi­li­tät gewähr­leis­tet ist.“