Büro­markt Bochum mit wie­der­hol­tem Ver­mie­tungs­re­kord

Nach Ana­ly­sen der CUBION Immo­bi­li­en AG in enger Koope­ra­ti­on mit der Bochum Wirt­schafts­ent­wick­lung wur­de der Ver­mie­tungs­re­kord des Vor­jah­res am Büro­markt Bochum im Jahr 2019 wie­der­holt. Es wur­den wie­der exakt 66.000 m² Büro­flä­che ver­mie­tet. Rekord ein­ge­stellt! Ein her­vor­ra­gen­des Ergeb­nis, wel­ches auf­grund sehr gerin­ger Leer­stän­de im Vor­feld nicht erwar­tet, wegen erfolg­rei­cher Pro­jekt­ent­wick­lun­gen – ins­be­son­de­re auf MARK 51°7 – aber doch mög­lich wur­de.

Flä­chen­um­satz

Zusätz­lich zur Ver­mietung wur­den etwa wei­te­re 12.500 m² durch Eigen­nut­zer belegt. Der Flä­chen­um­satz erreich­te somit ins­ge­samt rd. 78.500 m². Die­ses Ergeb­nis ent­spricht dem zweit­höchs­ten Wert der ver­gan­ge­nen 10 Jah­re und liegt 28 % über dem lang­fris­ti­gen Durch­schnitt.

In Bochum wer­den zuneh­mend grö­ße­re Flä­chen ange­mie­tet. Wur­den im Vor­jahr noch 16 Ver­trä­ge zwi­schen 500 m² und 3.000 m² Miet­flä­che abge­schlos­sen, waren es in die­sem Seg­ment 2019 bereits 27 Miet­ver­trä­ge. Nur noch 65 % aller Miet­ver­trä­ge ent­fal­len auf klei­ne­re Objek­te unter­halb je 500 m² Büro­flä­che (Vor­jahr: 80 %). Drei Miet­ver­trä­ge erreich­ten eine Grö­ßen­ord­nung ober­halb von 3.000 m². Ins­ge­samt regis­trier­ten die Ana­lys­ten 86 rele­van­te Miet­ver­trä­ge (Vor­jahr: 91 Miet­ver­trä­ge). „Der Büro­markt Bochum prä­sen­tiert sich damit inzwi­schen im vier­ten Jahr in Fol­ge in sehr sta­bi­ler Ver­fas­sung und ist hin­sicht­lich sei­ner mit­tel­fris­ti­gen Ent­wick­lung aus unse­rer Sicht der bemer­kens­wer­tes­te Büro­markt im Ruhr­ge­biet“, erklä­ren Rou­ven Beeck, Geschäfts­füh­rer der Bochum Wirt­schafts­ent­wick­lung und Mar­kus Büch­te, Vor­stand der CUBION Immo­bi­li­en AG, über­ein­stim­mend.

Ein außer­ge­wöhn­li­cher Groß­ab­schluss wur­de eben­falls wie­der ver­zeich­net. CUBION ver­mit­tel­te einen Miet­ver­trag mit der VIAC­TIV Kran­ken­kas­se über rd. 13.700 m² Büro­flä­che im Inno­va­ti­ons­quar­tier, wel­ches die Land­mar­ken AG als Pro­jekt­ent­wick­ler auf MARK 51°7, dem ehe­ma­li­gen Opel-Gelän­de, errich­tet.

Wei­te­re gro­ße Miet­ver­trä­ge kamen zum Abschluss: So unter­zeich­ne­ten die Wab­tec Cor­po­ra­ti­on (Bahn- und Trans­port­in­dus­trie) einen Kon­trakt über rd. 4.000 m² Büro­flä­che an der Sophie-Opel-Str. 5 (eben­falls MARK 51°7) sowie das Land NRW für die Ober­fi­nanz­di­rek­ti­on einen Miet­ver­trag über rd. 3.600 m² an der Phil­ippstr. 3. Eben­falls in die Phil­ippstr. 3 zieht ASS Ath­le­tic Sport Spon­so­ring auf ca. 2.950 m². VW Info­tain­ment erwei­ter­te sei­nen durch CUBION ver­mit­tel­ten Miet­ver­trag in der Wit­te­ner Str. 45 um zusätz­li­che 2.800 m². „Das sind wei­te­re groß­ar­ti­ge Erfol­ge für Bochum und die betei­lig­ten Akteu­re“, freut sich Mar­kus Büch­te.

Als jüngs­te Bochu­mer Büro­markt­zo­ne belegt „MARK 51°7“ auch gleich einen her­vor­ra­gen­den zwei­ten Platz hin­sicht­lich der belieb­tes­ten Lagen in Bochum. Mit einem rela­ti­ven Anteil von rd. 27 % aller ver­mie­te­ten Flä­chen liegt „MARK 51°7“ mit dem Spit­zen­rei­ter „Sons­ti­ge Lagen“ (28%) fast gleich­auf. Der „City­kern“ erreicht mit rd. 14 % rela­ti­vem Anteil den drit­ten Rang. 

Die meis­ten Flä­chen wur­den 2019 von den „Gewerbe‑, Han­dels- und Ver­kehrs­un­ter­neh­men“ gemie­tet. Der rela­ti­ve Anteil an der gesam­ten Ver­mie­tungs­leis­tung liegt für die­se Bran­che bei etwa 32 %. Es folgt der Sek­tor „Sons­ti­ge Dienst­leis­tun­gen“, unter den auch Kran­ken­kas­sen gezählt wer­den, mit rund 30 %. Die „Öffent­li­che Hand“ erreich­te 2019 nur einen rela­ti­ven Anteil von etwa 19 %, nach 39 % im Vor­jahr.

Ange­bot & Leer­stand

Die Ange­bots­re­ser­ve ist erwar­tungs­ge­mäß wei­ter abge­schmol­zen und die Leer­stand­quo­te liegt jetzt nur noch bei his­to­risch nied­ri­gen 2,1 %, nach 2,9 % im Vor­jahr. 

Neben den äußerst nied­ri­gen Leer­stän­den ver­schärft ange­bots­sei­tig eine unzu­rei­chen­de Neu­bau­tä­tig­keit die ange­spann­te Markt­la­ge. 2019 wur­den gera­de ein­mal 10.000 m² Büro­flä­chen neu fer­tig­ge­stellt. Der lang­fris­ti­ge 10-Jah­res-Durch­schnitt­wert liegt bei immer­hin rd. 24.000 m². Für 2020 wird zwar wie­der ein höhe­res Fer­tig­stel­lungs­vo­lu­men von etwa 37.000 m² erwar­tet. Aller­dings ste­hen hier­von schon heu­te nur noch rund 3.900 m² zur Anmie­tung zur Ver­fü­gung. Der Rest ist bereits ver­ge­ben.

Mie­ten

Die gewich­te­te Net­to­durch­schnitts­mie­te lag 2019 bei 11,89 EUR je m² monat­lich (Vor­jahr 10,59 EUR/m²). Der erneut star­ke Anstieg ist durch groß­vo­lu­mi­ge Neu­ver­trags­mie­ten in Pro­jekt­ent­wick­lun­gen zu erklä­ren.

Aber auch die Mie­ten bei Nach­ver­mie­tun­gen in bestehen­den Objek­ten zie­hen spür­bar an. Rech­net man die Ver­trags­ab­schlüs­se über Neu­bau­erstbe­zü­ge her­aus, so ergibt sich für Bestands­ob­jek­te eine Durch­schnitts­mie­te von rd. 9,83 EUR/m² (Vor­jahr: 8,86 EUR/m²). Mit die­ser Erhö­hung der Bestands­mie­ten um wei­te­re knapp 11 % nach bereits 6 % Anstieg im Vor­jahr spie­gelt sich die Flä­chen­knapp­heit im Miet­ni­veau deut­lich wider. Die rea­li­sier­te Spit­zen­mie­te (Mit­tel­wert im obers­ten Miet­preis­seg­ment) lag 2019 bei rd. 14,50 EUR/m². Der Höchst­wert lag dabei sogar ober­halb von 17,00 EUR/m². „Gene­rell erziel­bar sind nach unse­rer Ein­schät­zung Neu­bau-Pro­jekt­mie­ten in Top­la­gen um 16,00 bis 16,50 EUR/m². Gestie­ge­ne und wei­ter stei­gen­de Bau­prei­se erfor­dern die­ses Miet­ni­veau“, erklärt Mar­kus Büch­te.

Aus­schau

Neben Neu­bau­pro­jek­ten auf MARK 51°7 erwar­ten wir durch unse­re Ver­mark­tungs­er­fol­ge vor allem im Innen­stadt­be­reich in den nächs­ten zwei Jah­ren einen deut­li­chen Zuwachs an Büro­flä­chen – den brau­chen wir drin­gend“, blickt Rou­ven Beeck von der Bochum Wirt­schafts­ent­wick­lung opti­mis­tisch in die Zukunft. Ver­mie­tungs­er­fol­ge in die­sen Neu­bau­pro­jek­ten könn­ten dann auch 2020 wie­der zu einem sehr guten Büro­flä­chen­um­satz füh­ren. Die­ser Effekt wur­de bereits 2018 und 2019 regis­triert, nach­dem auf­grund sehr gerin­ger Leer­stand­quo­ten im Bestand jeweils ein rück­läu­fi­ger Büro­flä­chen­um­satz logisch erschien. Kurz­fris­ti­ge Bedar­fe soll­ten die Ange­bots­re­ser­ve jedoch noch wei­ter abschmel­zen und unter 2 % drü­cken. Wirk­li­che Markt­ent­span­nung ist wei­ter­hin nicht in Sicht.