Büro­markt Dort­mund 2019 mit guten Umsät­zen

Die CUBION Immo­bi­li­en AG, Part­ner der NAI apol­lo group, ermit­tel­te für den Büro­markt im Wirt­schafts­raum Dort­mund (inklu­si­ve der Büro­markt­zo­ne Air­port in Holzwi­cke­de) für 2019 einen Büro­flä­chen­um­satz von 94.500 m² und damit gegen­über dem Vor­jahr einen Umsatz­zu­wachs um knapp 19 %. Mit die­sem Ergeb­nis wur­den auch die mit­tel- und lang­fris­ti­gen Durch­schnitt­wer­te über­trof­fen (Ø 5 Jah­re: 93.500 m² – Ø 10 Jah­re: 86.500 m²).

Der Eigen­nut­zer­an­teil liegt bei 16.000 m² und die Eigen­nutzer­quo­te mit 17 % damit exakt auf Vor­jah­res­ni­veau. Dies ist ein Wert, der leicht über dem lang­fris­ti­gen Dort­mun­der Durch­schnitt von rund 14 % liegt.

Die Ver­mie­tungs­leis­tung erreich­te 78.500 m² und liegt somit nach einem schwä­che­ren Vor­jahr wie­der deut­lich ober­halb des lang­fris­ti­gen Durch­schnitts (Ø 10 Jah­re: 74.000 m²). „Ins­be­son­de­re vor dem Hin­ter­grund sehr gerin­ger Flä­chen­va­kan­zen am Dort­mun­der Büro­markt und einer ins­ge­samt erwar­te­ten abküh­len­den Wirt­schafts­la­ge ist die­se gute Ver­mie­tungs­leis­tung etwas über­ra­schend und in jedem Fall beacht­lich. Etwa ein Drit­tel aller ver­mie­te­ten Flä­chen betraf 2019 Neu­bau­erstbe­zü­ge. Pro­jekt­ent­wick­lun­gen bekom­men zuneh­mend mehr Zuspruch.“ ana­ly­siert CUBION-Vor­stand Mar­kus Büch­te. 

Unter­stützt wur­de die Ver­mie­tungs­leis­tung, wie bereits im Vor­jahr, auch durch städ­ti­sche Bewe­gun­gen am Büro­markt. Die bei­den größ­ten Miet­ver­trä­ge wur­den wie­der mit der Stadt Dort­mund abge­schlos­sen. Für die Wirt­schafts­för­de­rung mie­te­te die Kom­mu­ne rund 3.550 m² in der Kur­fürs­ten­stra­ße 2 an. An der Kro­nen­bur­g­al­lee 7 unter­zeich­ne­te die Stadt durch Ver­mitt­lung von CUBION einen Kon­trakt über rd. 3.400 m² für das Lie­gen­schafts­amt. Mater­na erwei­ter­te sei­nen Stand­ort im Gotic-Haus am West­fa­len­damm 96 – 100 um ca. 2.350 m². Zudem ver­mit­tel­te CUBION zwei wei­te­re groß­flä­chi­ge Miet­ver­trä­ge: An der Adi-Preiß­ler-Allee 2 mie­te­te die Bil­dungs­aka­de­mie Graf etwa 2.300 m² Neu­bau­flä­che in einem Pro­jekt der Hoff Unter­neh­mens­grup­pe. Ein Ener­gie­un­ter­neh­men ent­schied sich für eine ca. 2.200 m² gro­ße Büro­flä­che an der Flo­ri­an­stra­ße 1.

Ins­ge­samt wur­den 153 rele­van­te Miet­ver­trä­ge regis­triert und damit deut­lich mehr als im Vor­jahr (103 Ver­trä­ge). Das Ver­mie­tungs­er­geb­nis basiert damit 2019 auf einer deut­lich brei­te­ren Mas­se klei­ne­rer und mit­tel­gro­ßer Ver­trä­ge. Groß­ab­schlüs­se ober­halb von 4.000 m² blie­ben voll­stän­dig aus.

Mit knapp 20 % rela­ti­vem Anteil an der Ver­mie­tungs­leis­tung wur­den wie in den Vor­jah­ren die meis­ten Büro­flä­chen im Teil­markt „City­kern“ ver­mie­tet, jedoch ist der Vor­sprung vor den wei­te­ren belieb­ten Lagen in die­sem Jahr gering. Die “Stadt­kro­ne Ost“ und die „Sons­ti­gen Lagen“ tei­len sich exakt gleich­auf mit jeweils 17 % den zwei­ten Rang vor dem „Büro­bou­le­vard B1“ mit rund 16 % rela­ti­vem Anteil. Her­vor­zu­he­ben ist das gute Abschnei­den der „Stadt­kro­ne Ost“, was auf ver­schie­de­ne Neu­bau­pro­jek­te dort zurück­zu­füh­ren ist, die vom Markt sehr gut ange­nom­men wur­den. 

Die Bran­chen­aus­wer­tung wird 2019 von den „Gewerbe‑, Han­dels- und Ver­kehrs­un­ter­neh­men“ mit einem rela­ti­ven Anteil von ca. 26 % ange­führt. Es fol­gen die „Öffent­li­che Hand“ sowie „Sons­ti­ge Dienst­leis­tun­gen“ nahe­zu gleich­auf mit etwa jeweils 20 %. 

Die Ange­bots­re­ser­ve ist erwar­tungs­ge­mäß wei­ter gesun­ken. Auf­grund des inzwi­schen erreich­ten äußerst nied­ri­gen Leer­stands fal­len die Min­de­rungs­ra­ten aller­dings nicht mehr so stark aus, wie in den Vor­jah­ren. Die aktu­ell noch ver­füg­ba­ren rd. 63.000 m² Büro­flä­che ent­spre­chen einer Leer­stands­quo­te von nur noch 2,1 %. Etwa ein Drit­tel der Ange­bots­re­ser­ve ver­fügt dabei über ein Qua­li­täts­ni­veau, das den nach­ge­frag­ten Anfor­de­run­gen nur sehr mäßig ent­spricht. 

Die der­zei­ti­ge Ange­bots­re­ser­ve in Neu­bau­ten oder Objek­ten gleich­wer­tig guter Qua­li­tät umfasst nur in etwa ein Vier­tel der Net­to-Flä­chen­ab­sorp­ti­on aus 2019. Von den im Jahr 2019 fer­tig­ge­stell­ten Objek­te (rd. 38.000 m²) sind 93 % ver­mie­tet. Das für 2020 erwar­te­te Fer­tig­stel­lungs­vo­lu­men (rd. 36.500 m²) ist zu 83 % eben­falls nicht mehr ver­füg­bar. „Die Lage am Büro­markt Dort­mund ist hin­sicht­lich der aktu­el­len und mit­tel­fris­ti­gen Flä­chen­ver­füg­bar­keit wei­ter kri­tisch. Flä­chen­su­chen­de Unter­neh­men müs­sen zuneh­mend auf Neu­bau­pro­jek­te zurück­grei­fen und ent­spre­chen­de Zeit­ver­zö­ge­run­gen bis zum mög­li­chen Ein­zug in Kauf neh­men. Glück­li­cher­wei­se gibt es in Dort­mund eini­ge sehr inter­es­san­te Pro­jekt­ent­wick­lun­gen in der Pipe­line.“ erläu­tert Mar­kus Büch­te die aktu­el­le Situa­ti­on.

Die rea­li­sier­te Spit­zen­mie­te (Mit­tel­wert im obers­ten Preis­seg­ment) steigt wei­ter und lag 2019 in Dort­mund bei 15,60 EUR/m². Die­se Spit­zen­mie­te wird in hoch­wer­ti­gen Neu­bau­pro­jek­ten im zen­tra­len Stadt­kern aber auch in Bestands­ob­jek­ten erzielt. Für ein­zel­ne Top­flä­chen wer­den auch Mie­ten deut­lich ober­halb die­ses Preis­an­sat­zes bezahlt. Auf­grund der anhal­ten­den Bau­preis­stei­ge­run­gen und sehr nied­ri­gen Leer­stands­quo­te ist eine Trend­um­kehr bei den Mie­ten gene­rell nicht zu erwar­ten. Die gene­rell zukünf­tig erziel­ba­ren Spit­zen­mie­ten schätzt CUBION aktu­ell auf 16,00 – 16,50 EUR/m².

Die gewich­te­te Durch­schnitts­mie­te im Gesamt­markt lag 2019 bei 11,13 EUR/m² und ist in Anbe­tracht der ande­ren Markt­pa­ra­me­ter fol­ge­rich­tig gegen­über dem Vor­jahr um wei­te­re 10,6 % gestie­gen. Rech­net man Abschlüs­se in Neu­bau­ten her­aus, so ergibt sich im Bestand eine Durch­schnitts­mie­te von jetzt 9,85 EUR/m² (Vor­jahr: 9,66 EUR/m²).

Für 2020 erwar­tet CUBION auf­grund der nied­ri­gen Flä­chen­ver­füg­bar­keit einen sin­ken­den Flä­chen­um­satz, wenn die­ser nicht wie­der durch ver­mehr­te Abschlüs­se in Pro­jekt­ent­wick­lun­gen auf­ge­fan­gen wird. Eine ech­te Trend­wen­de in Bezug auf sin­ken­de oder zumin­dest sta­gnie­ren­de Ange­bots­re­ser­ven und stei­gen­de Mie­ten ist nicht in Sicht.