Büro­markt Dort­mund – Q3 Update

11. Okto­ber 2021

Flä­chen­um­satz auf Rekordkurs

Die CUBION Immo­bi­li­en AG, Part­ner der NAI apol­lo group, ermit­tel­te zum Ende des drit­ten Quar­tals 2021 für den Büro­markt im Wirt­schafts­raum Dort­mund (inklu­si­ve der Büro­markt­zo­ne Air­port in Holzwi­cke­de) einen Flä­chen­um­satz von ins­ge­samt 95.500 m² Büro­flä­che. Damit hat Dort­mund nach nur drei Quar­ta­len bereits das gesam­te Vor­jah­res­er­geb­nis (Gesamt­jahr 2020: 70.500 m²) deut­lich über­trof­fen. Auch der 10-Jah­res-Durch­schnitts­wert von rd. 88.500 m² wur­de schon über­schrit­ten. Es wur­den 72.500 m² ver­mie­tet und wei­te­re 23.000 m² durch Eigen­nut­zer belegt.

Wer baut, gewinnt

Maß­geb­li­chen Ein­fluss auf das gute Büro­markt­jahr 2021 in Dort­mund hat die gute Pro­jekt-Pipe­line mit den sehr belieb­ten Ent­wick­lungs­ge­bie­ten Phoe­nix-See, Phoe­nix-West und Stadt­kro­ne Ost.“ berich­tet der CUBION Ver­mie­tungs­vor­stand Mar­kus Büch­te. „In die­sen Gebie­ten ent­ste­hen nicht nur vor­ver­mie­te­te Bestell­bau­ten, son­dern es wird auch spe­ku­la­tiv Flä­che errich­tet“. Die CUBION-Ana­ly­se kommt zum Ergeb­nis, dass rund 56 % des Ver­mie­tungs­vo­lu­mens bis Ende Sep­tem­ber in Neu­bau­pro­jek­ten rea­li­siert wur­de. Und immer­hin 19 % der ver­mie­te­ten Flä­che wur­de dabei spe­ku­la­tiv errichtet. 

Gro­ße Ver­trags­ab­schlüs­se in Krisenzeiten

CUBION regis­trier­te 78 rele­van­te Miet­ver­trä­ge (Gesamt­jahr 2020: 98 Ver­trä­ge), womit deut­lich wird, dass grö­ße­re Ver­trä­ge zum guten Ergeb­nis bei­getra­gen haben. Außer­ge­wöhn­li­che Mega­deals waren aber nicht dabei. Den größ­ten Miet­ver­trag schloss die ades­so SE über rd. 11.300 m² Büro­flä­che in einem Neu­bau an der Freie-Vogel-Stra­ße 285 an der Stadt­kro­ne Ost. Es fol­gen zwei wei­te­re Pro­jekt­ent­wick­lun­gen: Die Flug­ha­fen Dort­mund GmbH baut für die Poli­zei Dort­mund am Air­port ein Objekt mit rd. 6.000 m² Büro­flä­che. Für Becht­le wird auf Phoe­nix-West ein Erwei­te­rungs­ge­bäu­de errich­tet, in dem das IT-Sys­tem­haus etwa 5.800 m² Büro­flä­che ange­mie­tet hat. 

Bran­chen und Lagen

In Bezug auf die Lagen kon­zen­triert sich das Gesche­hen weit­ge­hend auf die Büro­markt­zo­nen, in denen auch Neu­bau­pro­jek­te ange­bo­ten wer­den. Die „Stadt­kro­ne Ost“ führt mit rund 19 % rela­ti­vem Anteil an der Ver­mie­tungs­leis­tung die­se Lis­te an. Es folgt der „Phoe­nix-See“ mit etwa 14 % und „Phoe­nix-West“ mit knapp 10 % rela­ti­vem Anteil. Die meis­ten Flä­chen (rd. 36 %) wur­den jedoch in sons­ti­gen Lagen außer­halb der typi­schen Büro­markt­zo­nen angemietet.

In der Bran­chen­aus­wer­tung lie­gen zum drit­ten Quar­tal die Unter­neh­men der „EDV, IT und Tele­kom­mu­ni­ka­ti­on“ mit einem rela­ti­ven Anteil von rd. 37 % vorn. Es fol­gen die „Gewerbe‑, Han­dels- und Ver­kehrs­un­ter­neh­men“ mit ca. 28 % und die „öffent­li­che Hand“ mit einem Anteil von etwa 19 %.

Leer­stand­quo­te mode­rat wei­ter gestiegen

Seit Jah­res­frist hat sich das kurz­fris­tig ver­füg­ba­re Büro­flä­chen­an­ge­bot in Dort­mund um 8.000 m² auf nun­mehr 92.500 m² erhöht. Dies ent­spricht einem mode­ra­ten wei­te­ren Anstieg der Leer­stands­quo­te um 0,2 Pro­zent­punk­te auf jetzt 3,0 %. Damit ist die Flä­chen­knapp­heit ver­gan­ge­ner Tage gelin­dert und wie­der ein gesun­des Ange­bots­ni­veau erreicht.

Von dem für 2021 erwar­te­ten Fer­tig­stel­lungs­vo­lu­men in Höhe von rd. 43.500 m² ste­hen dem Ver­mie­tungs­markt aktu­ell noch knapp 6.750 m² zur Ver­fü­gung, wobei der über­wie­gen­de Teil über Inter­es­sen­ten in fort­ge­schrit­te­nem Ver­hand­lungs­sta­di­um verfügt. 

Mie­ten ohne Corona-Effekt

In Bezug auf das Dort­mun­der Büro­mie­ten­ni­veau sind kei­ne Coro­na-Effek­te fest­stell­bar. Sowohl die Durch­schnitts­mie­te als auch die Spit­zen­mie­te sind im Jah­res­ver­lauf 2021 wei­ter teils deut­lich gestie­gen. „Auf­grund einer hohen Objekt­qua­li­tät im Neu­bau­sek­tor und eines gro­ßen Anteils der Neu­bau­pro­jek­te am Ver­mie­tungs­vo­lu­men ist das kei­ne Über­ra­schung.“ begrün­det Mar­kus Büch­te die Ergeb­nis­se der Miet­preis­aus­wer­tung. Aktu­ell ergibt sich eine Durch­schnitts­mie­te von 11,74 EUR/m² (2020: 11,25 EUR/m²). Die in die­sem Jahr bis­her rea­li­sier­te Spit­zen­mie­te liegt bei rd. 16,50 EUR/m² (Vor­jahr 15,45 EUR/m²) wäh­rend CUBION die grund­sätz­lich erziel­ba­re Spit­zen­mie­te auf 17,00 EUR/m² taxiert. Ledig­lich die gewich­te­te Durch­schnitts­mie­te im Flä­chen­be­stand (ohne Abschlüs­se in Neu­bau­ten) ist von 10,25 EUR/m² im Vor­jahr auf nun 9,40 EUR/m² gesun­ken. Dies erklärt CUBION mit umfang­rei­chen Ver­trags­ab­schlüs­sen im nied­ri­gen Qua­li­täts­seg­ment sowie mit Büro­flä­chen­an­tei­len in Logis­tik­im­mo­bi­li­en, die eben­falls zu deut­lich nied­ri­ge­ren Mie­ten ange­bo­ten werden.

Pro­gno­se aussichtsreich

In Anbe­tracht des äußerst guten Zwi­schen­er­geb­nis­ses zum drit­ten Quar­tal ist davon aus­zu­ge­hen, dass in Dort­mund 2021 ein Rekord­flä­chen­um­satz erzielt wird. Soll­te die Con­ti­nen­ta­le Kran­ken­ver­si­che­rung, wie ursprüng­lich vor­ge­se­hen, noch in die­sem Jahr mit dem Bau ihrer neu­en Unter­neh­mens­zen­tra­le an der Stadt­kro­ne Ost begin­nen, so wird es ein abso­lu­tes Aus­nah­me­jahr. Die­se Ent­wick­lung ist in einem Kri­sen­jahr sehr beacht­lich, wobei nicht ver­kannt wer­den darf, dass das Vor­jahr ent­spre­chend schwach aus­ge­fal­len ist und der eine oder ande­re Nach­hol­ef­fekt ins lau­fen­de Jahr fällt. Eine bis­lang sta­bi­le Nach­fra­ge, das gute Neu­bau­flä­chen­an­ge­bot und die immer noch rela­tiv nied­ri­ge Leer­stands­quo­te las­sen uns zuver­sicht­lich in die nähe­re Zukunft bli­cken, in der auch Home­of­fice-Quo­ten sicher ihren Ein­fluss auf die Büro­märk­te haben wer­den. Ein Druck auf Büro­mie­ten ist in die­ser Gemenge­la­ge nicht zu erwar­ten. Im Neu­bau­seg­ment sind nied­ri­ge­re Mie­ten bau­preis­ge­trie­ben auch nicht realistisch.