Büro­markt Dort­mund: Zum Halb­jahr 2020 schwach

Die CUBION Immo­bi­li­en AG, Part­ner der NAI apol­lo group, ermit­tel­te für den Büro­markt im Wirt­schafts­raum Dort­mund (inklu­si­ve der Büro­markt­zo­ne Air­port in Holzwi­cke­de) einen Flä­chen­um­satz von ins­ge­samt 30.500 m² Büro­flä­che. In den ers­ten 6 Mona­ten des lau­fen­den Jah­res wur­den 28.000 m² ver­mie­tet und wei­te­re 2.500 m² durch Eigen­nut­zer belegt. Der Halb­jah­res­um­satz erreicht damit nur etwa 2/3 des Vor­jah­res­wer­tes (Halb­jahr 2019: 46.000 m²).

Coro­na ist nicht die Erklä­rung

Mit Coro­na-Effek­ten möch­te Mar­kus Büch­te, Vor­stand der CUBION Immo­bi­li­en AG, den Umsatz­rück­gang jedoch nicht erklä­ren: „Die Ver­mie­tungs­leis­tung war mit 15.000 m² vor Coro­na im ers­ten Quar­tal und mit 13.000 m² wäh­rend Coro­na im zwei­ten Quar­tal gleich­mä­ßig unbe­frie­di­gend. Zudem ist mit nur 2.500 m² ein sehr gerin­ger Eigen­nut­zer­um­satz zu ver­zeich­nen. Eine Zurück­hal­tung von Eigen­nut­zern mit der Pan­de­mie in Ver­bin­dung zu brin­gen fällt schwer. Wir sind daher rela­tiv sicher, dass der Dort­mun­der Büro­markt sich auch ohne die beson­de­ren Umstän­de zum Halb­jahr nicht bes­ser prä­sen­tiert hät­te.“

Gro­ße Miet­ver­trä­ge feh­len

CUBION regis­trier­te bis­lang 52 rele­van­te Miet­ver­trä­ge (Halb­jahr 2019: 70 Stück), so dass auch die Anzahl der Abschlüs­se hin­ter dem Ver­gleichs­wert des Vor­jah­res zurück­blieb. Den größ­ten Miet­ver­trag unter­zeich­ne­te Swiss­log über etwa 4.550 m² Büro­flä­che im Neu­bau­pro­jekt an der Ezze­stra­ße 4. Die Deut­sche Bahn sicher­te sich für DB Schen­ker rund 3.500 m² an der Flo­ri­an­stra­ße 3. Ein Miet­ver­trag über gut 1.600 m² wur­de von einem Kli­nik­be­trieb im Ärz­te­haus an der Phoe­nix­see­stra­ße 13 abge­schlos­sen. Fast die Hälf­te aller regis­trier­ten Miet­ver­trä­ge betraf Flä­chen jeweils unter­halb der 250 m²-Mar­ke. Gro­ße Abschlüs­se blie­ben bis­her Man­gel­wa­re.

Bran­chen und Lagen

Mit rund 36 % rela­ti­vem Anteil an der Ver­mie­tungs­leis­tung wur­den die meis­ten Büro­flä­chen außer­halb der typi­schen Büro­markt­zo­nen in „sons­ti­gen Lagen“ ver­mie­tet. Der „Büro­bou­le­vard B1“ folgt mit etwa 14 % vor dem „City­kern“ mit knapp 13 % rela­ti­vem Anteil.

In der Bran­chen­aus­wer­tung lie­gen wie im Vor­jahr die „Gewerbe‑, Han­dels- und Ver­kehrs­un­ter­neh­men“ vor­ne und reprä­sen­tie­ren mit rund 55 % einen enor­men Anteil an der gesam­ten Ver­mie­tungs­leis­tung. Es fol­gen mit etwa 18 % „unter­neh­mens­be­zo­ge­ne Dienst­leis­tun­gen“ und mit rund 13 % die „sons­ti­gen Dienst­leis­tun­gen“. 

Leer­stand­quo­te leicht gestie­gen

Sechs Jah­re in Fol­ge ist die Leer­stand­quo­te kon­ti­nu­ier­lich von 7 % im Jahr 2013 auf nur noch 2,1 % zum Jah­res­en­de 2019 immer wei­ter abge­schmol­zen. Nun hat sich die Ange­bots­re­ser­ve erst­mals sta­bi­li­siert. Seit Jah­res­frist hat sich das kurz­fris­tig ver­füg­ba­re Flä­chen­an­ge­bot um knapp 5.000 m² auf jetzt 68.000 m² wie­der erhöht, was einer aktu­el­len Leer­stands­quo­te von rd. 2,2 % ent­spricht. Das Flä­chen­an­ge­bot bleibt damit aber wei­ter­hin knapp bemes­sen.

Für 2020 wird ein Fer­tig­stel­lungs­vo­lu­men von etwa 36.000 qm erwar­tet. Von die­sem ste­hen dem Ver­mie­tungs­markt aktu­ell nur noch knapp 4.750 m² zur Ver­fü­gung. 

Mie­ten von Coro­na unbe­ein­druckt

Die auf­ge­ru­fe­nen und bezahl­ten Mie­ten in Dort­mund blie­ben zum Halb­jahr sta­bil. Es sind über­haupt kei­ne „Coro­na-Effek­te“ in Bezug auf das Dort­mun­der Büro­miet­ni­veau fest­stell­bar. Dies war in Anbe­tracht des immer noch sehr gerin­gen Flä­chen­an­ge­bo­tes auch nicht anders zu erwar­ten. Im Gegen­teil haben sich die Mie­ten im Durch­schnitt sogar noch wei­ter erhöht.“ erläu­tert Mar­kus Büch­te die der­zei­ti­gen Erkennt­nis­se bei CUBION. Die gewich­te­te Durch­schnitts­mie­te im Flä­chen­be­stand (ohne Abschlüs­se in Neu­bau­ten) stieg von 9,85 EUR/m² im Jahr 2019 auf jetzt 10,57 EUR/m² zum Halb­jahr 2020. Berück­sich­tigt man auch die Abschlüs­se in Neu­bau­ten, so ergibt sich ins­ge­samt eine Durch­schnitts­mie­te von aktu­ell 11,18 EUR/m² (2019: 11,13 EUR/m²). Die in die­sem Jahr bis­her rea­li­sier­te Spit­zen­mie­te liegt bei rd. 14,50 EUR/m² wäh­rend CUBION die erziel­ba­re Spit­zen­mie­te unver­än­dert um 16,50 EUR/m² taxiert.

Pro­gno­se schwie­rig

Inwie­weit die Coro­na-Pan­de­mie nach­ge­la­gert Ein­fluss auf den Markt für Büro­flä­chen in Dort­mund neh­men wird, bleibt abzu­war­ten. Wenn­gleich noch nicht zu erken­nen, so ist kaum vor­stell­bar, dass die mas­si­ven wirt­schaft­li­chen Ein­schnit­te am Büro­markt vor­über­ge­hen. Nach heu­ti­gen Erkennt­nis­sen erwar­tet CUBION durch­aus eine Zunah­me des ver­füg­ba­ren Flä­chen­an­ge­bo­tes durch Flä­chen­frei­set­zung von Unter­neh­men in pan­de­mie­be­ding­ter wirt­schaft­li­cher Schief­la­ge. Dies kann dem Dort­mun­der Markt in Anbe­tracht der­zeit unzu­rei­chen­der Ange­bots­re­ser­ve jedoch eher gut­tun. Eine Pro­gno­se in Bezug auf den erwar­te­ten Gesamt­flä­chen­um­satz 2020 ist schwie­rig. Einer­seits ist die wei­te­re Ent­wick­lung der Pan­de­mie völ­lig unklar. Zudem befin­den sich grö­ße­re kon­kre­te Abschlüs­se in der Anbah­nung, bei denen nicht abschlie­ßend gesi­chert ist, ob sie in die­sem oder erst im nächs­ten Jahr zum Tra­gen kom­men.