Büro­markt Essen 2020

Büro­markt Essen: Flä­chen­um­satz hal­biert sich im Kri­sen­jahr 2020

Nach den Rekord­ver­mie­tungs­leis­tun­gen der ver­gan­ge­nen bei­den Jah­re muss der Esse­ner Büro­flä­chen­markt nach Ana­ly­sen der CUBION Immo­bi­li­en AG einen her­ben Dämp­fer hin­neh­men. In Rela­ti­on zum Vor­jahr wur­de mit nur 64.000 m² etwa 55 % weni­ger Flä­che ver­mie­tet. „Die­ses nega­ti­ve Ergeb­nis ist zu rela­ti­vie­ren, da 2019 ein abso­lu­ter Ver­mie­tungs­re­kord erzielt wur­de und auch ohne beson­de­re pan­de­mi­sche äuße­re Ein­flüs­se ein Umsatz­rück­gang erwar­tet wur­de. Ein Blick auf die mit­tel- und lang­fris­ti­gen Durch­schnitts­wer­te zeigt jedoch, dass nur ein Teil des Umsatz­rück­gangs mit den guten Ergeb­nis­sen in jün­ge­rer Ver­gan­gen­heit zu erklä­ren ist.“ ord­net CUBION-Vor­stand Mar­kus Büch­te die Situa­ti­on ein. Das Ver­mie­tungs­er­geb­nis 2020 liegt näm­lich auch 52 % unter dem mit­tel­fris­ti­gen Durch­schnitt (Ø 5 Jah­re: rd. 123.000 m²) und auch noch 40 % unter den lang­fris­ti­gen Ver­gleichs­wer­ten (Ø 10 Jah­re: rd. 120.000 m²).

Zusätz­lich zur Ver­mie­tungs­leis­tung wur­de etwa 21.000 m² Büro­flä­che von Unter­neh­men zur eige­nen Nut­zung erwor­ben oder gebaut. Dies ent­spricht nahe­zu dem Vor­jah­res­vo­lu­men von 22.500 m² und ist ein für Essen über­durch­schnitt­lich hoher Wert. Da es sich vor­wie­gend um Neu­bau­ten von Groß­un­ter­neh­men han­delt (Der TÜV Nord errich­tet rd. 10.000 m² am Tech­no­lo­gie­park und die opta data Grup­pe baut rd. 7.300 m² an der Sigs­feld­stra­ße) hat die Coro­na-Kri­se auf die­ses Seg­ment wenig Ein­fluss. Bereits im Bau befind­li­che Pro­jek­te wer­den auf­grund der Pan­de­mie schließ­lich nicht gestoppt. Die sich errech­nen­de Eigen­nutzer­quo­te erreicht auf­grund der gerin­gen Ver­mie­tungs­leis­tung mit 25 % einen äußerst hohen Wert (Ø 10 Jah­re: 14 %).

Der Büro­flä­chen­um­satz ins­ge­samt (Ver­mie­tun­gen + Eigen­nut­zun­gen) erreicht somit 85.000 qm und damit nur etwa die Hälf­te des Vor­jah­res­vo­lu­mens.

Gro­ße Miet­ver­trä­ge feh­len

Mit 136 regis­trier­ten rele­van­ten Miet­ver­trä­gen liegt die Anzahl der Abschlüs­se fast auf Vor­jah­res­ni­veau (2019: 140 Stück). Was dage­gen völ­lig fehlt, sind Groß­ab­schlüs­se und die machen in klei­ne­ren Märk­ten den Unter­schied. Bei den bei­den größ­ten regis­trier­ten Miet­ver­trä­gen han­delt es sich um Flä­chen­er­wei­te­run­gen von Unter­neh­men am bis­he­ri­gen Stand­ort. 1&1 Ver­sa­tel mie­te­te zusätz­lich 3.100 m² Büro­flä­che im Bam­ler Ser­vice­park. Im Zuge des Über­gangs der Auto­bahn­ver­wal­tung vom Lan­des­be­trieb Stra­ßen NRW auf die Auto­bahn GmbH des Bun­des wur­den die beleg­ten Flä­chen im Büro­park Bre­de­ney um rd. 2.250 m² erwei­tert. Ein bör­sen­no­tier­ter Kon­zern mie­te­te über­gangs­wei­se pro­jekt­be­zo­gen rd. 2.050 m² Büro­flä­che in der Schna­bel­stra­ße 1. Rang vier und fünf der größ­ten Miet­ver­trä­ge bele­gen die Stadt Essen und die DAK-Gesund­heit. Die Stadt mie­te­te rd. 1.950 m² an der Catho­stra­ße 5. Hier wird eine ehe­ma­li­ge Flücht­lings­un­ter­kunft zukünf­tig wie­der als Büro­ge­bäu­de genutzt. Die Kran­ken­kas­se schloss einen Ver­trag über zwei Eta­gen mit ca. 1.650 m² Büro­flä­che an der Hol­le­stra­ße 7a.

Net­to­ab­sorp­ti­on deut­lich nega­tiv

Die Net­to­ab­sorp­ti­on erreicht 2020 mit minus 70.000 m² einen his­to­risch nied­ri­gen Wert. Ver­ein­facht gesagt bedeu­tet dies, dass sich die ins­ge­samt in Essen beleg­te Büro­flä­che im Ver­gleich zu 2019 um 70.000 m² ver­rin­gert hat. Erst zum drit­ten Mal über­haupt weist die Net­to­ab­sorp­ti­on in Essen einen nega­ti­ven Wert aus, der in die­ser Höhe auch ein­ma­lig ist. Der bis­he­ri­ge Minus­re­kord ent­stammt mit minus 27.000 m² dem Jahr 2005. Zur Ein­ord­nung: In den letz­ten zehn Jah­ren hat sich der Flä­chen­ver­brauch jähr­lich um durch­schnitt­lich rd. 36.000 m² erhöht.

Bran­chen und Lagen

Die Beliebt­heit der Lagen zeigt 2020 kaum Auf­fäl­lig­kei­ten. Die in der Mie­ter­gunst tra­di­tio­nell bevor­zug­ten Lagen City­kern (14 %), Süd­vier­tel (13 %) und Rüt­ten­scheid (12 %) ver­ei­nen nach dem übri­gen Stadt­ge­biet (Sons­ti­ge Lagen 20 %) die meis­ten ver­mie­te­ten Qua­drat­me­ter auf sich.

In der Bran­chen­aus­wer­tung füh­ren tra­di­tio­nell und so auch 2020 die „Gewerbe‑, Han­dels- und Ver­kehrs­un­ter­neh­men“ mit rd. 28 % rela­ti­vem Anteil am Ver­mie­tungs­vo­lu­men. Es fol­gen „Sons­ti­ge Dienst­leis­tun­gen“ mit etwa 22 %, „unter­neh­mens­be­zo­ge­ne Dienst­leis­tun­gen“ mit rd. 20 % und die „Öffent­li­che Hand“ mit ca. 13 % rela­ti­vem Anteil.

Ange­bots­re­ser­ve sta­bi­li­siert

Durch die gerin­gen Ver­mie­tungs­um­sät­ze hat sich die Ange­bots­re­ser­ve wie­der sta­bi­li­siert.“ ver­sucht Mar­kus Büch­te der Coro­na-Kri­se wenigs­tens einen posi­ti­ven Ein­fluss auf den Esse­ner Büro­markt abzu­ge­win­nen. Die Leer­stands­quo­te war inner­halb von 2 Jah­ren von etwa 7 % auf zuletzt nur noch 3,1 % zusam­men­ge­schmol­zen. Inner­halb 2020 hat sich das kurz­fris­tig ver­füg­ba­re Flä­chen­an­ge­bot um rund 29.500 m² auf jetzt 129.500 m² wie­der erhöht, was einer aktu­el­len Leer­stands­quo­te von rd. 4,0 % ent­spricht.

Die Leer­stands­quo­te hat sich jedoch nicht in dem Maße erhöht, wie die Net­to­ab­sorp­ti­on dies ver­mu­ten las­sen könn­te. Dies liegt dar­an, dass 2020 auch sehr vie­le Büro­ge­bäu­de abge­ris­sen wur­den (Abriss­vo­lu­men rd. 72.500 m²) und wenig noch ver­füg­ba­re Neu­bau­flä­che auf den Markt gekom­men ist.

Etwa 19.500 m² der Ange­bots­re­ser­ve sind ver­füg­ba­re Unter­miet­an­ge­bo­te. Dies ist zwar ein außer­ge­wöhn­lich hoher Wert, hat jedoch nur bedingt mit der Coro­na-Pan­de­mie zu tun. Viel­mehr resul­tie­ren die Unter­miet­flä­chen über­wie­gend aus Umstruk­tu­rie­run­gen gro­ßer Kon­zern­ge­sell­schaf­ten, die sich bereits vor der Kri­se abzeich­ne­ten.

Fer­tig­stel­lun­gen bedarfs­ge­recht

2020 wur­de mit nur rd. 32.000 m² wie­der unter­durch­schnitt­lich wenig Büro­flä­che fer­tig­ge­stellt, von der heu­te ledig­lich noch 3.400 m² ver­füg­bar ist. Es wird wei­ter­hin nur bedarfs­ge­recht gebaut. Über­ka­pa­zi­tä­ten wer­den dadurch ver­mie­den, was ande­rer­seits aber immer wie­der zu Flä­chen­eng­päs­sen in der Ver­füg­bar­keit führt.

Für 2021 wird zwar ein rela­tiv hohes Fer­tig­stel­lungs­vo­lu­men von etwa 68.000 m² erwar­tet, wel­ches über­wie­gend aber auch bereits belegt ist. Knapp 9.200 m² kön­nen noch gemie­tet wer­den. Die größ­ten ent­hal­te­nen Pro­jek­te sind von Groß­un­ter­neh­men selbst genutz­te Immo­bi­li­en, wie etwa der 17.000 m² gro­ße zwei­te Bau­ab­schnitt des „RWE-Cam­pus“, die rund 17.600 m² gro­ße Zen­tra­le von ALDI Nord oder ein ca. 10.000 m² gro­ßes Büro­ge­bäu­de des TÜV Nord.

Mie­ten zei­gen kei­nen „Coro­na-Effekt“

In Bezug auf die gezahl­ten Mie­ten ist kei­ne Aus­wir­kung der Pan­de­mie zu erken­nen. Die­ses gilt für die Durch­schnitts­mie­ten eben­so wie für die Spit­zen­mie­ten.“ fasst Mar­kus Büch­te die aktu­el­len Erfah­run­gen bei CUBION zusam­men. Die in Essen rea­li­sier­te Spit­zen­mie­te (Mit­tel­wert im obers­ten Preis­seg­ment) liegt 2020 mit rund 14,90 EUR/m² auf Vor­jah­res­ni­veau. Die gewich­te­te nomi­na­le Durch­schnitts­mie­te liegt bei 10,01 EUR/m². Rech­net man Ver­trags­ab­schlüs­se in Neu­bau­ten her­aus, so liegt der gewich­te­te Durch­schnitts­wert für Miet­ver­trä­ge im Büro­flä­chen­be­stand bei nomi­nal 9,97 EUR/m² und hat sich im Vor­jah­res­ver­gleich sogar mini­mal erhöht.

Die erziel­ba­re Spit­zen­mie­te am Stand­ort Essen liegt bei 16,50 EUR/m² und kann in bes­ten Lagen der Innen­stadt, am süd­li­chen Innen­stadt­rand und in Rüt­ten­scheid erzielt wer­den.

Aus­blick ver­ne­belt

Für 2021 ist auf­grund der immer noch unüber­sicht­li­chen pan­de­mi­schen Lage eine Pro­gno­se zur Ent­wick­lung des Büro­mark­tes seri­ös nicht mög­lich. Unter­stellt man hoff­nungs­voll eine im Zeit­ver­lauf sich zuneh­mend ver­bes­sern­de Situa­ti­on ohne erheb­li­che Rück­schlä­ge, so gehen wir von einer rela­tiv schnel­len Erho­lung der Nach­fra­ge­si­tua­ti­on mit signi­fi­kan­ten Nach­hol­ef­fek­ten aus. Ob die­se schon in den Zah­len 2021 sicht­bar wer­den, bleibt abzu­war­ten. Ein Rekord­jahr erwar­tet wohl nie­mand. Home­of­fice wird nach­hal­tig eine grö­ße­re Rol­le spie­len als vor Coro­na. Unse­res Erach­tens wird der dar­aus abge­lei­te­te Effekt auf die Büro­flä­chen­nach­fra­ge aber gera­de im Ruhr­ge­biet von gegen­sätz­li­chen wesent­lich stär­ke­ren Effek­ten (fort­schrei­ten­de Ent­wick­lung zur Dienst­leis­tungs­ge­sell­schaft) über­la­gert und der grund­sätz­lich posi­ti­ven Ent­wick­lung des Esse­ner Büro­mark­tes nicht im Wege ste­hen.