Büro­markt Essen: Deut­li­cher Dämp­fer zum Halb­jahr 2020

Nach den Rekord­ver­mie­tungs­leis­tun­gen der ver­gan­ge­nen bei­den Jah­re muss der Esse­ner Büro­flä­chen­markt nach Ana­ly­sen der CUBION Immo­bi­li­en AG zum Halb­jahr 2020 einen deut­li­chen Dämp­fer hin­neh­men. In den ers­ten 6 Mona­ten des lau­fen­den Jah­res wur­den nur 33.500 m² Büro­flä­che ver­mie­tet und wei­te­re 19.500 m² durch Eigen­nut­zer belegt. Der Halb­jah­res­um­satz von ins­ge­samt 53.000 m² liegt damit erheb­lich unter dem Vor­jah­res­wert (Halb­jahr 2019: 99.000 m²). 

Situa­ti­on noch unbe­denk­lich

Bedenk­lich fin­det Mar­kus Büch­te, Vor­stand der CUBION Immo­bi­li­en AG, den Umsatz­rück­gang jedoch noch nicht und rela­ti­viert die Situa­ti­on: „Der Flä­chen­um­satz jeweils zum Halb­jahr der ver­gan­ge­nen 10 Jah­re lag bei durch­schnitt­lich rund 63.000 Qua­drat­me­tern Büro­flä­che. Die­sen Wert unter­schrei­ten wir jetzt um knapp 16 %. Unter Berück­sich­ti­gung der beson­de­ren wirt­schaft­li­chen Situa­ti­on auf­grund Coro­na fin­den wir das nicht dra­ma­tisch. Inwie­weit die Pan­de­mie über­haupt ihren Anteil an die­sem Ergeb­nis hat, lässt sich zum aktu­el­len Zeit­punkt noch gar nicht ein­schät­zen. Im völ­lig nor­ma­len Jahr 2016 zum Bei­spiel lag der Halb­jah­res­um­satz auch nur bei 42.000 Qua­drat­me­tern. Grö­ße­re Schwan­kun­gen sind in klei­ne­ren B‑Märkten kei­ne Sel­ten­heit.“

Gro­ße Miet­ver­trä­ge feh­len

Mit bis­lang 61 regis­trier­ten rele­van­ten Miet­ver­trä­gen liegt die Anzahl der Abschlüs­se auch gar nicht so weit unter dem Vor­jahr (Halb­jahr 2019: 69 Stück). Was dage­gen bis­her völ­lig fehlt, sind Groß­ab­schlüs­se und die machen in klei­ne­ren Märk­ten den Unter­schied. Den größ­ten Miet­ver­trag unter­zeich­ne­te ein Tele­kom­mu­ni­ka­ti­ons­un­ter­neh­men im Bam­ler Ser­vice­park und erwei­ter­te sei­nen Stand­ort an der Bam­ler­stra­ße um rund 3.100 m². Eben­falls eine Erwei­te­rung bestehen­der Flä­chen erfolg­te durch die Auto­bahn GmbH, die zusätz­lich etwa 2.250 m² Büro­flä­che im Büro­park Bre­de­ney anmie­te­te. Ein Miet­ver­trag über gut 2.000 m² wur­de an der Schna­bel­stra­ße 1 abge­schlos­sen. Hier bringt ein bör­sen­no­tier­ter Kon­zern pro­jekt­be­zo­gen einen Teil sei­ner Mit­ar­bei­ter unter.

An der Flä­chen­ab­sorp­ti­on durch Eigen­nut­zer haben der TÜV Nord und die opta data Grup­pe wesent­li­chen Anteil. Am Tech­no­lo­gie­park ent­ste­hen der­zeit etwa 10.000 m² Büro- und Semi­nar­flä­chen in einem Neu­bau des TÜV Nord. Auch die opta data Grup­pe baut für sich selbst. An der Sigs­feld­stra­ße / Ecke Bert­hold-Beitz-Bou­le­vard errich­tet das Unter­neh­men aktu­ell den ers­ten Bau­ab­schnitt einer Immo­bi­lie mit rund 7.300 m² Büro­flä­che.

Bran­chen und Lagen

In der Bran­chen­aus­wer­tung füh­ren in Essen tra­di­tio­nell die „Gewerbe‑, Han­dels- und Ver­kehrs­un­ter­neh­men“. Mit 25 % rela­ti­vem Anteil an den ver­mie­te­ten Flä­chen fällt per Halb­jahr 2020 der Vor­sprung vor den „unter­neh­mens­be­zo­ge­nen Dienst­leis­tun­gen“ mit 24 % jedoch denk­bar knapp aus. Es fol­gen mit 19% Anteil „sons­ti­ge Dienst­leis­tun­gen“.

Belieb­tes­te Lage ist im Jah­res­ver­lauf bis­lang die Büro­markt­zo­ne Rüt­ten­scheid mit etwa 18 % rela­ti­vem Anteil an der gesam­ten Ver­mie­tungs­leis­tung. Es folgt der City­kern mit rd. 16 % und gleich­auf mit jeweils rd. 10 % der M1-Gewer­be­park sowie die sons­ti­gen Lagen.

Ange­bots­re­ser­ve sta­bi­li­siert

Durch die gerin­gen Ver­mie­tungs­um­sät­ze des ers­ten Halb­jah­res hat sich die Ange­bots­re­ser­ve wie­der sta­bi­li­siert. Die Leer­stands­quo­te war inner­halb von 2 Jah­ren von etwa 7 % auf zuletzt nur noch 3,1 % zusam­men­ge­schmol­zen. Seit Jah­res­frist hat sich das kurz­fris­tig ver­füg­ba­re Flä­chen­an­ge­bot um knapp 7.000 m² auf jetzt 107.000 m² wie­der erhöht, was einer aktu­el­len Leer­stands­quo­te von rd. 3,4 % ent­spricht.

Für 2020 wird ein Fer­tig­stel­lungs­vo­lu­men von etwa 32.000 m² erwar­tet, wel­ches zu gro­ßen Tei­len aber bereits belegt ist. Dem frei­en Ver­mie­tungs­markt ste­hen davon der­zeit noch knapp 3.500 m² zur Ver­fü­gung. 

Kein Coro­na-Effekt auf die Mie­ten

In Bezug auf die gezahl­ten Miet­zin­sen ist der­zeit eben­falls kei­ne Aus­wir­kung der Pan­de­mie zu erken­nen. Die­ses gilt für die Durch­schnitts­mie­ten eben­so wie für die Spit­zen­mie­ten“, fasst Mar­kus Büch­te die aktu­el­len Erfah­run­gen bei CUBION zusam­men. Die gewich­te­te Durch­schnitts­mie­te im Flä­chen­be­stand (ohne Abschlüs­se in Neu­bau­ten) erhöh­te sich sogar von 9,92 EUR/m² im Jahr 2019 auf jetzt 10,68 EUR/m² zum Halb­jahr 2020. Berück­sich­tigt man auch die Abschlüs­se in Neu­bau­ten, so ergibt sich ins­ge­samt eine Durch­schnitts­mie­te von aktu­ell 10,85 EUR/m² (2019: 10,94 EUR/m²). Die rea­li­sier­te Spit­zen­mie­te liegt wie im Vor­jahr bei rd. 15,00 EUR/m².

Aus­blick ver­hal­ten

Inwie­weit die Coro­na-Pan­de­mie nach­ge­la­gert Ein­fluss auf den Markt für Büro­flä­chen in Essen neh­men wird, bleibt abzu­war­ten. Wenn­gleich noch nicht zu erken­nen, so ist kaum vor­stell­bar, dass die mas­si­ven wirt­schaft­li­chen Ein­schnit­te am Büro­markt vor­über­ge­hen. Nach heu­ti­gen Erkennt­nis­sen erwar­tet CUBION eine Zunah­me des ver­füg­ba­ren Flä­chen­an­ge­bo­tes sowohl auf­grund von Flä­chen­frei­set­zung durch Unter­neh­men, die in wirt­schaft­li­che Pro­ble­me gera­ten, als auch durch Unter­neh­men, die auf­grund guter Home­of­fice-Erfah­run­gen zumin­dest einen Teil ihrer Büro­flä­chen redu­zie­ren wer­den. Unter­miet­an­ge­bo­te wer­den in der Fol­ge deut­lich zuneh­men, da häu­fig lang­fris­ti­ge Miet­ver­trä­ge bestehen. In Anbe­tracht der nied­ri­gen Leer­stands­quo­te am Esse­ner Büro­markt sind die­se Effek­te nicht kri­tisch, son­dern eher ent­span­nend ein­zu­ord­nen. Hin­sicht­lich eines erwar­te­ten Flä­chen­um­sat­zes für das Gesamt­jahr 2020 kann seri­ös kei­ne Pro­gno­se getrof­fen wer­den, da die wei­te­re Ent­wick­lung der Pan­de­mie unklar ist. Ein Rekord­jahr aller­dings wird es ganz sicher nicht.