Büro­markt Essen: Q3 Update

07. Okto­ber 2021.

Flä­chen­um­sät­ze wei­ter auf nied­ri­gem Niveau

Der Büro­markt Essen kommt auch gegen Ende des zwei­ten Coro­na-Kri­sen­jah­res noch nicht rich­tig in Schwung. Alles deu­tet heu­te auf ein zu 2020 iden­ti­sches Ergeb­nis hin, in dem sich die Flä­chen­um­sät­ze im Ver­gleich zu 2019 hal­biert hat­ten. In einer Q3-Update-Ana­ly­se ermit­tel­te die CUBION Immo­bi­li­en AG per 30.09.2021 aktu­el­le Ver­mie­tungs­um­sät­ze im Volu­men von rd. 46.500 m² sowie wei­te­re 10.500 m², die durch Eigen­nut­zer belegt wur­den. Der Q3-Flä­chen­um­satz von ins­ge­samt 57.000 m² ent­spricht damit bis­her 67% des Vor­jahr­ergeb­nis­ses (Gesamt­jahr 2020: 85.000 m²). Da aber noch grö­ße­re Miet­ver­trä­ge mit hoher Abschluss­wahr­schein­lich­keit kurz vor Unter­schrift ste­hen, ist davon aus­zu­ge­hen, dass zumin­dest das Vor­jah­res­er­geb­nis auch wie­der erreicht wird.

Licht­bli­cke vorhanden

Unter Berück­sich­ti­gung der beson­de­ren wirt­schaft­li­chen Situa­ti­on ist das Ergeb­nis zwar nicht schön, aber auch nicht dra­ma­tisch zu bewer­ten.“ fin­det Mar­kus Büch­te, Vor­stand der CUBION Immo­bi­li­en AG. „Wir neh­men durch­aus wahr, dass trotz aller Vor­sicht und abwar­ten­den Hal­tung vie­ler Unter­neh­men der grund­sätz­li­che Flä­chen­be­darf nach neu­en Büro­flä­chen wei­ter­hin vor­han­den ist und das The­ma Home­of­fice bei wei­tem nicht einen so gro­ßen Ein­fluss haben wird, wie es oft­mals befürch­tet wird. Das sind Licht­bli­cke, die uns posi­tiv in die Zukunft schau­en lassen.“ 

War­ten auf gro­ße Mietverträge

Mit bis­lang nur 82 regis­trier­ten rele­van­ten Miet­ver­trä­gen liegt die Anzahl der Abschlüs­se auf nied­ri­gem Niveau (Gesamt­jahr 2020: 136 Ver­trä­ge). Ins­be­son­de­re Groß­ver­trä­ge haben in Essen der­zeit Sel­ten­heits­wert. Den bis­lang größ­ten Miet­ver­trag ver­mit­tel­te CUBION im Neu­bau­pro­jekt „Max und Moritz“ an Vono­via SE, die an der Frohn­hau­ser Str. 40 – 44 in der West­stadt ein Kun­den­cen­ter ein­rich­ten wird und dafür rd. 8.000 m² moder­ne Büro­flä­che ange­mie­tet hat. Die Stadt Essen sicher­te sich für die Fami­li­en­kas­se die Immo­bi­lie am Lys­e­gang 11 in einer Grö­ße von rd. 3.350 m². An der Rel­ling­hau­ser Stra­ße 27 mie­te­te die Alex & Groß GmbH ca. 2.250 m² zur Nut­zung als Tele­mar­ke­ting Call Center.

Die Flä­chen­ab­sorp­ti­on durch Eigen­nut­zer wur­de maß­geb­lich durch die Crea­li­ze GmbH sowie einen öffent­li­chen Ver­band geprägt. Bei­de Nut­zer wer­den jeweils etwa 3.300 m² Büro­flä­che in eige­nen Objek­ten belegen.

Bran­chen und Lagen

Das in Essen tra­di­tio­nell stärks­te Bran­chen­clus­ter der „Gewerbe‑, Han­dels- und Ver­kehrs­un­ter­neh­men“ führt die Bran­chen­aus­wer­tung mit rd. 34 % rela­ti­vem Anteil an den ver­mie­te­ten Flä­chen auch in die­sem Jahr deut­lich an. Es fol­gen „unter­neh­mens­be­zo­ge­nen Dienst­leis­tun­gen“ mit rd. 22 % und „EDV, IT und Tele­kom­mu­ni­ka­ti­on“ mit etwa 15 % rela­ti­vem Anteil.

Belieb­tes­te Lage im Jah­res­ver­lauf ist bis­lang die Büro­markt­zo­ne West­stadt mit etwa 19 % rela­ti­vem Anteil an der gesam­ten Ver­mie­tungs­leis­tung. Es fol­gen mit 15 % respek­ti­ve 16 % nahe­zu gleich­auf das Süd­vier­tel und der Citykern.

Leer­stand steigt deut­lich an

Die gerin­gen Ver­mie­tungs­um­sät­ze wäh­rend der Pan­de­mie­pha­se füh­ren zu einer Ach­ter­bahn­fahrt der Ange­bots­re­ser­ve. Wäh­rend die Leer­stands­quo­te inner­halb von 2 Jah­ren vor Coro­na von etwa 7 % auf zuletzt nur noch 3,1 % zusam­men­ge­schmol­zen war, hat sie sich seit­dem auf nun wie­der rd. 6,5 % mehr als ver­dop­pelt. Seit Jah­res­frist hat sich das kurz­fris­tig ver­füg­ba­re Flä­chen­an­ge­bot um 77.500 m² auf jetzt 207.000 m² erhöht. Ent­hal­ten sind hier 36.000 m² in Form von Untermietangeboten.

Der Leer­stand­an­stieg resul­tiert jedoch nicht aus spe­ku­la­ti­ver Bau­tä­tig­keit, die etwa auf­grund der Coro­na­kri­se nun kei­ne Abneh­mer fin­det. Moder­ne Neu­bau­flä­chen sind wei­ter­hin sehr gefragt und kaum vor­han­den. Für 2021 wird ins­ge­samt ein Fer­tig­stel­lungs­vo­lu­men von rund 48.000 qm erwar­tet, wel­ches nahe­zu voll­stän­dig belegt ist. Dem frei­en Ver­mie­tungs­markt ste­hen davon der­zeit nur noch knapp 1.400 m² zur Verfügung. 

Mie­ten wei­ter­hin von Kri­se unbeeindruckt

In Bezug auf die gezahl­ten Mie­ten ist wei­ter­hin kei­ne Aus­wir­kung der Pan­de­mie zu erken­nen. Die­ses gilt für die Durch­schnitts­mie­ten eben­so wie für die Spit­zen­mie­ten.“ fasst Mar­kus Büch­te die aktu­el­len Erfah­run­gen bei CUBION zusam­men. Die gewich­te­te Durch­schnitts­mie­te im Flä­chen­be­stand (ohne Abschlüs­se in Neu­bau­ten) erhöh­te sich von 9,97 EUR/m² im Jahr 2020 auf jetzt 10,37 EUR/m². Berück­sich­tigt man auch die Abschlüs­se in Neu­bau­ten, so ergibt sich ins­ge­samt sogar eine Durch­schnitts­mie­te von aktu­ell 11,58 EUR/m² (2020: 10,01 EUR/m²). Die rea­li­sier­te Spit­zen­mie­te erhöh­te sich deut­lich auf 16,85 EUR/m² (Vor­jahr: 14,90 EUR/m²). Dies unter­streicht die Exper­ten­ein­schät­zung, dass grund­sätz­lich eine Spit­zen­mie­te von 17,00 EUR/m² in Essen erziel­bar ist (Vor­jahr: 16,50 EUR/m²).

Aus­blick verhalten

Wie befürch­tet sind die mas­si­ven wirt­schaft­li­chen Ein­schnit­te am Büro­markt Essen nicht vor­über­ge­gan­gen, wer­den unse­rer Ein­schät­zung nach aber nur von vor­über­ge­hen­der Natur sein. Wie lan­ge jedoch die­se Schwä­che­pha­se anhält, ist seri­ös noch immer nicht zu beant­wor­ten. Mobi­les Arbei­ten wird einer­seits zwar zu Flä­chen­ein­spa­run­gen füh­ren. Die­se wer­den unse­rer Auf­fas­sung nach jedoch von neu­en flä­chen­ver­brau­chen­den Büro­raum­kon­zep­ten und ins­be­son­de­re der wei­ter anhal­ten­den Ent­wick­lung zur Dienst­leis­tungs­ge­sell­schaft und damit ein­her­ge­hen­dem Büro­flä­chen­be­darf über­kom­pen­siert. Die Nach­fra­ge wird dem­entspre­chend wie­der anzie­hen, sobald die Unter­neh­men kla­rer sehen. Für die­ses Jahr erwar­ten wir einen Gesamt­um­satz auf Vor­jah­res­ni­veau im Bereich um 85.000 m². Die Büro­mie­ten wer­den wei­ter leicht stei­gen, die­ses jedoch zunächst nicht nach­fra­ge- son­dern baukostengesteuert.