Büro­markt Ruhr­ge­biet – Quo vadis mit CoVid

Vie­le Augu­ren füh­len sich der­zeit beru­fen, die tat­säch­li­chen Aus­wir­kun­gen der Pan­de­mie und den Nach­fra­ge­rück­gang nach Büro­flä­chen für die Zukunft bis auf Nach­kom­ma­stel­len zu pro­gnos­ti­zie­ren. Wir hal­ten das für Unfug und blei­ben für die Metro­po­le Ruhr ganz boden­stän­dig bei den Fakten.

Min­de­rung des Flä­chen­ab­sat­zes nicht allein coronabedingt

Fakt ist ein teil­wei­se deut­li­cher Rück­gang des aktu­el­len Büro­flä­chen­um­sat­zes im Ver­gleich zum Vor­jahr. Und ja, vie­le Unter­neh­men haben ihre Akti­vi­tä­ten auf dem Büro­markt in Anbe­tracht der wirt­schaft­li­chen Aus­nah­me­si­tua­ti­on und der unsi­che­ren wei­te­ren Ent­wick­lung zunächst ein­mal ein­ge­fro­ren. Die­ses Ver­hal­ten ist nach­voll­zieh­bar und ver­nünf­tig, soweit man sich die­se Hal­tung zeit­lich leis­ten kann und miet­ver­trag­li­che Fris­ten dem nicht entgegenstehen.

Wel­chen Anteil die­ser Effekt aller­dings am dies­jäh­ri­gen Rück­gang des Flä­chen­um­sat­zes in den ein­zel­nen Teil­märk­ten des Ruhr­ge­bie­tes tat­säch­lich hat, ist seri­ös kaum zu beantworten.

Denn Fakt ist auch, dass nach Rekord­wer­ten in den Vor­jah­ren nun ein Rück­gang des Flä­chen­ab­sat­zes ohne­hin zu erwar­ten war. Eine Nor­ma­li­sie­rung des Nach­fra­ge­vo­lu­mens in Kom­bi­na­ti­on mit einer Limi­tie­rung des Markt­ge­sche­hens auf­grund sehr nied­ri­ger Ange­bots­re­ser­ven ließ kaum eine ande­re Rich­tung der Ent­wick­lung zu.

Fakt ist auch, dass Teil­märk­te im Ruhr­ge­biet gar kei­nen Umsatz­rück­gang auf­wei­sen. Duis­burg bei­spiels­wei­se wird heu­te bereits abseh­bar einen Büro­flä­chen­um­satz für 2020 aus­wei­sen, der den bereits sehr guten Flä­chen­um­satz des Vor­jah­res noch­mals über­trifft und weit über den mit­tel- und lang­fris­ti­gen Durch­schnitts­wer­ten liegt.

Kri­sen­re­sis­tenz und Lichtblicke

Fakt ist auch, dass zeit­gleich zu den in Schock­star­re ver­fal­le­nen Miet­in­ter­es­sen­ten eine min­des­tens eben­so gro­ße Anzahl von Unter­neh­men an ihren Plä­nen zur Büro­flä­chen­an­mie­tung unbe­ein­druckt vom Virus fest­ge­hal­ten, die ent­spre­chen­den Pro­jek­te wei­ter vor­an­ge­trie­ben und auch zum Ver­trags­ab­schluss geführt hat. (Betrach­ten Sie dazu unter “News” unse­re Deal­mel­dun­gen) Kei­nes­wegs ist es so, dass sich nichts mehr bewegt. Es gibt völ­lig kri­sen­re­sis­ten­te Unter­neh­men. Home­of­fice ist nicht für jede Bran­che das Erfolgs­kon­zept und die Per­spek­ti­ven für die Zeit nach der Kri­se sind gut. 

Auf­ge­scho­ben ist nicht aufgehoben

Die zen­tra­le Fra­ge für die mit­tel­fris­ti­ge Ent­wick­lung der Büro­märk­te ist die, wie vie­le der ein­ge­fro­re­nen Flä­chen­ge­su­che mit Über­win­dung der Kri­se wie­der akti­viert wer­den und ob das nach­ge­frag­te Flä­chen­vo­lu­men dann das­sel­be bleibt. Ehr­li­cher­wei­se gibt es auf die­se Fra­ge heu­te eben­falls noch kei­ne Ant­wort. Wir glau­ben aber, dass dies­be­züg­li­che Pro­gno­sen für das Ruhr­ge­biet leich­ter fal­len, als für ande­re Tei­le des Lan­des. War­um? Einer­seits wird der nega­ti­ve Effekt, den zukünf­ti­ges Arbei­ten im Home­of­fice auf die Büro­flä­chen­nach­fra­ge haben könn­te, unse­res Erach­tens gera­de im Ruhr­ge­biet um ein Viel­fa­ches von der immer noch in vol­lem Gan­ge befind­li­chen Ent­wick­lung zur Dienst­leis­tungs­ge­sell­schaft posi­tiv über­la­gert. Der dies­be­züg­li­che Mehr­be­darf an Büro­flä­che wird viel­leicht etwas gebremst, aber nicht ins Gegen­teil ver­kehrt. Zwei­tens wur­de im Ruhr­ge­biet noch nie spe­ku­la­tiv in grö­ße­rem Maße Flä­che errich­tet, so dass selbst bei einem deut­li­chen Nach­fra­ge­rück­gang jetzt kein Über­an­ge­bot an Büro­flä­che ent­steht. Im Gegen­teil: Zusätz­li­che Leer­stän­de und Unter­miet­an­ge­bo­te wer­den zu einer Ent­span­nung der Flä­chen­knapp­heit füh­ren und dem Markt posi­ti­ve Impul­se verleihen.

Pan­de­mie­kon­for­me Bürowelten

Ein­fluß hat die Pan­de­mie also weni­ger auf das Flä­chen­vo­lu­men, sehr wohl aber auf Grund­riss­lö­sun­gen und auf künf­ti­ge Ver­trags­ge­stal­tun­gen. Bereits jetzt wird bei der Pla­nung für „Büro­wel­ten“ eine höhe­re Fle­xi­bi­li­tät der Flä­chen gefor­dert. Dies betrifft sowohl Fle­xi­bi­li­tät im Lay­out als auch ins­be­son­de­re Fle­xi­bi­li­tät in Bezug auf Ver­trags­lauf­zei­ten. Abstän­de der Mit­ar­bei­ter im Büro, die Umsetz­bar­keit umfang­rei­cher Hygie­nekon­zep­te, aus­rei­chen­de Lüf­tungs­kon­zep­te und eine Eig­nung der Flä­chen für hybri­des Arbei­ten (teils im Büro, teils im Home­of­fice) wer­den zu zen­tra­len Anfor­de­rungs­kri­te­ri­en. In die­sem Zuge wer­den Büro­flä­chen eher groß­zü­gi­ger gestal­tet, was dem sin­ken­den Nach­fra­ge­vo­lu­men durch Home­of­fice und Desks­ha­ring wie­der ent­ge­gen­wirkt. Die Bereit­schaft, sich lang­fris­tig in Miet­ver­trä­gen zu bin­den, wird abneh­men, um Fle­xi­bi­li­tät zu erhal­ten. Dies ist ein Trend, der virus­un­ab­hän­gig bereits vor­han­den war und sich nun beschleu­nigt bzw. ver­stär­ken wird. 

Opti­mis­ti­scher Blick nach vorn

Der Büro­markt im Ruhr­ge­biet wird sei­ne Sta­bi­li­tät der ver­gan­ge­nen Jah­re im Grund­satz sicher nicht ver­lie­ren. Vor­aus­set­zung ist dabei natür­lich, dass sich die erhoff­ten Ergeb­nis­se der in Aus­sicht ste­hen­den Impf­lö­sun­gen bis Ende 2021 dann auch abzeich­nen. Je näher nun das Licht am Ende des Tun­nels rückt, umso stär­ker wer­den die auf­ge­scho­be­nen Markt­ak­ti­vi­tä­ten für Bewe­gung sor­gen. Die Leer­stand­quo­ten sind wei­ter­hin nied­rig, so dass die Situa­ti­on auch kaum einen Ein­fluss auf des Miet­ni­veau haben dürf­te. Wenn­gleich wir davon aus­ge­hen müs­sen, dass zunächst noch Mona­te vor uns lie­gen, in denen sich die wirt­schaft­li­che und gesund­heit­li­che Situa­ti­on dras­tisch ver­schlim­mern könn­te, so schau­en wir mit­tel­fris­tig mit opti­mis­ti­schem Blick nach vorn.