Investmentmarkt: Was ist denn da los?
28.09.2022
Die hohe Inflation lässt die Zinsen steigen. Damit sind die goldenen Zeiten für Immobilienpreise erstmal gestoppt.
Nachdem man sich über eine Dekade daran gewöhnt hatte, dass Immobilien quasi täglich mehr wert wurden, da die Finanzierungszinsen ständig weiter gesunken sind, ist seit dem Überfall Russlands auf die Ukraine alles anders.
Die Inflationsrate, die im Vorjahr bei 3,1 % lag, liegt jetzt bei 7,9% (August). Für 2023 hat das Ifo-Institut eine Preissteigerung von über 9 % vorhergesagt. Um der Teuerungsrate entgegenzutreten, hat die EZB innerhalb von weniger als zwei Monaten den Zins auf nunmehr 1,25 % angehoben – die größte Zinserhöhung seit Bestehen der Europäischen Zentralbank.
Nicht nur der kurzfristige Zins, auch die langfristige Immobilienfinanzierung hat sich dementsprechend dramatisch verteuert: Der Zins für eine 10-Jahres-Finanzierung hat sich seit Anfang des Jahres dramatisch verändert. Schaut man sich die Zinskurve des 10-Jahres-Swaps an, der letztendlich den Einstandszins der Kreditinstitute widerspiegelt, hat sich der Wert von 0,06 % Anfang Januar auf nunmehr 2,86 % erhöht.
Logische Konsequenz: Die Immobilienpreise fallen und mehr Immobilien kommen in den Markt.
Vor dem Ukraine-Krieg gab es bei Top-Immobilien in A-Städten Renditen, die nicht selten unter 3 % lagen. Nun bekommt man für eine BRD-Staatsanleihe mit 10 Jahren Laufzeit bereits wieder über 1,7 % Zins, für spanische Anleihen sogar über 2,9 %. Somit sind wieder Anlage-Alternativen für den konservativen Investor gegeben – und zwar ohne Verwaltungskosten, Instandsetzungen, Instandhaltungen und Mietausfall.
Marktwertanpassungen bei Immobilien von minus 20 % oder mehr sind inzwischen keine Seltenheit, wobei die Lernkurve der Verkäufer bei Preisanpassungen nach unten traditionell deutlich flacher verläuft, als bei steigenden Preisen. Dieser Effekt sorgt dafür, dass die Immobilien zeitlich verzögert in den Markt kommen.
Neben ohnehin geplanten Verkäufen kommen dann zusätzliche Immobilien mit auslaufenden Zinsbindungen in den Markt, deren Kapitalmarktfinanzierungsfähigkeit durch den gestiegenen Zins und die eventuell gestiegene Eigenkapitalquote nicht mehr gegeben ist.
Es wurden bereits große Transaktionen vom Markt genommen, da die Käufer unsicher sind, den heute richtigen, nachhaltigen Preis für die Immobilie zu zahlen. Es geht immer die Frage um: Kaufe ich nicht zu teuer? Diese Marktunsicherheit auf Käuferseite lähmt aktuell den Markt. Niemand möchte in das fallende Messer greifen, wie es bei sinkenden Aktienkursen heißt.
Generell sind Immobilienkäufe bei hohen Inflationsraten durchaus empfehlenswert. Interessant sind unter anderem (langfristig) vermietete Immobilien mit Wertsicherung durch Indexierung (Kopplung an den Verbraucherpreisindex VPI) und krisensicherer Bonität des Mieters. Insbesondere wenn der aktuelle Mietzins ohnehin unter Marktniveau liegt, ist der Auszug des Mieters mit kurzfristiger Kündigungsmöglichkeit wenig wahrscheinlich. Entsprechende Ankaufmöglichkeiten haben wir für Sie im Verkaufsportfolio.
Wie ist CUBION aufgestellt? Wir unterstellen im schlechtesten Fall ein Szenario wie nach der Lehman-Insolvenz 2008: Die großen Maklerunternehmen, die eher das großvolumige Transaktionsgeschäft betrieben, hatten auf einen Schlag quasi keine oder wenige finanzierungsfähigen Kunden. Da CUBION seit Unternehmensgründung sehr persönliche Kontakte zu den vermögenden Kunden in der Region und darüber aufgebaut hat, haben wir in der Finanzkrise ein sehr erfolgreiches Geschäft mit vermögenden Privatkunden und Family Offices betrieben – und diese Verbindungen seitdem sehr gepflegt. Die Transaktionsfähigkeit unseres Käuferkreises wird sich auch in der nun vor uns liegenden Krise als großer Vorteil erweisen und zu vielen Geschäftsansätzen führen.
Aus diesem Grunde haben wir unser Investmentteam auf nunmehr fünf Personen erweitert. Weil wir Unternehmer sind. Antizyklisches Handeln ist für uns kein Fremdwort.
Blog-Autor: Stefan Orts
