Invest­ment­markt: Was ist denn da los?

Die hohe Infla­ti­on lässt die Zin­sen stei­gen. Damit sind die gol­de­nen Zei­ten für Immo­bi­li­en­prei­se erst­mal gestoppt.

Nach­dem man sich über eine Deka­de dar­an gewöhnt hat­te, dass Immo­bi­li­en qua­si täg­lich mehr wert wur­den, da die Finan­zie­rungs­zin­sen stän­dig wei­ter gesun­ken sind, ist seit dem Über­fall Russ­lands auf die Ukrai­ne alles anders.

Die Infla­ti­ons­ra­te, die im Vor­jahr bei 3,1 % lag, liegt jetzt bei 7,9% (August). Für 2023 hat das Ifo-Insti­tut eine Preis­stei­ge­rung von über 9 % vor­her­ge­sagt. Um der Teue­rungs­ra­te ent­ge­gen­zu­tre­ten, hat die EZB inner­halb von weni­ger als zwei Mona­ten den Zins auf nun­mehr 1,25 % ange­ho­ben – die größ­te Zins­er­hö­hung seit Bestehen der Euro­päi­schen Zentralbank.

Nicht nur der kurz­fris­ti­ge Zins, auch die lang­fris­ti­ge Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung hat sich dem­entspre­chend dra­ma­tisch ver­teu­ert: Der Zins für eine 10-Jah­res-Finan­zie­rung hat sich seit Anfang des Jah­res dra­ma­tisch ver­än­dert. Schaut man sich die Zins­kur­ve des 10-Jah­res-Swaps an, der letzt­end­lich den Ein­stands­zins der Kre­dit­in­sti­tu­te wider­spie­gelt, hat sich der Wert von 0,06 % Anfang Janu­ar auf nun­mehr 2,86 % erhöht.

Logi­sche Kon­se­quenz: Die Immo­bi­li­en­prei­se fal­len und mehr Immo­bi­li­en kom­men in den Markt.

Vor dem Ukrai­ne-Krieg gab es bei Top-Immo­bi­li­en in A‑Städten Ren­di­ten, die nicht sel­ten unter 3 % lagen. Nun bekommt man für eine BRD-Staats­an­lei­he mit 10 Jah­ren Lauf­zeit bereits wie­der über 1,7 % Zins, für spa­ni­sche Anlei­hen sogar über 2,9 %. Somit sind wie­der Anla­ge-Alter­na­ti­ven für den kon­ser­va­ti­ven Inves­tor gege­ben – und zwar ohne Ver­wal­tungs­kos­ten, Instand­set­zun­gen, Instand­hal­tun­gen und Mietausfall.

Markt­wert­an­pas­sun­gen bei Immo­bi­li­en von minus 20 % oder mehr sind inzwi­schen kei­ne Sel­ten­heit, wobei die Lern­kur­ve der Ver­käu­fer bei Preis­an­pas­sun­gen nach unten tra­di­tio­nell deut­lich fla­cher ver­läuft, als bei stei­gen­den Prei­sen. Die­ser Effekt sorgt dafür, dass die Immo­bi­li­en zeit­lich ver­zö­gert in den Markt kommen.

Neben ohne­hin geplan­ten Ver­käu­fen kom­men dann zusätz­li­che Immo­bi­li­en mit aus­lau­fen­den Zins­bin­dun­gen in den Markt, deren Kapi­tal­markt­fi­nan­zie­rungs­fä­hig­keit durch den gestie­ge­nen Zins und die even­tu­ell gestie­ge­ne Eigen­ka­pi­tal­quo­te nicht mehr gege­ben ist.

Es wur­den bereits gro­ße Trans­ak­tio­nen vom Markt genom­men, da die Käu­fer unsi­cher sind, den heu­te rich­ti­gen, nach­hal­ti­gen Preis für die Immo­bi­lie zu zah­len. Es geht immer die Fra­ge um: Kau­fe ich nicht zu teu­er? Die­se Markt­un­si­cher­heit auf Käu­fer­sei­te lähmt aktu­ell den Markt. Nie­mand möch­te in das fal­len­de Mes­ser grei­fen, wie es bei sin­ken­den Akti­en­kur­sen heißt.

Gene­rell sind Immo­bi­li­en­käu­fe bei hohen Infla­ti­ons­ra­ten durch­aus emp­feh­lens­wert. Inter­es­sant sind unter ande­rem (lang­fris­tig) ver­mie­te­te Immo­bi­li­en mit Wert­si­che­rung durch Inde­xie­rung (Kopp­lung an den Ver­brau­cher­preis­in­dex VPI) und kri­sen­si­che­rer Boni­tät des Mie­ters. Ins­be­son­de­re wenn der aktu­el­le Miet­zins ohne­hin unter Markt­ni­veau liegt, ist der Aus­zug des Mie­ters mit kurz­fris­ti­ger Kün­di­gungs­mög­lich­keit wenig wahr­schein­lich. Ent­spre­chen­de Ankauf­mög­lich­kei­ten haben wir für Sie im Verkaufsportfolio.

Wie ist CUBION auf­ge­stellt? Wir unter­stel­len im schlech­tes­ten Fall ein Sze­na­rio wie nach der Leh­man-Insol­venz 2008: Die gro­ßen Mak­ler­un­ter­neh­men, die eher das groß­vo­lu­mi­ge Trans­ak­ti­ons­ge­schäft betrie­ben, hat­ten auf einen Schlag qua­si kei­ne oder weni­ge finan­zie­rungs­fä­hi­gen Kun­den. Da CUBION seit Unter­neh­mens­grün­dung sehr per­sön­li­che Kon­tak­te zu den ver­mö­gen­den Kun­den in der Regi­on und dar­über auf­ge­baut hat, haben wir in der Finanz­kri­se ein sehr erfolg­rei­ches Geschäft mit ver­mö­gen­den Pri­vat­kun­den und Fami­ly Offices betrie­ben – und die­se Ver­bin­dun­gen seit­dem sehr gepflegt. Die Trans­ak­ti­ons­fä­hig­keit unse­res Käu­fer­krei­ses wird sich auch in der nun vor uns lie­gen­den Kri­se als gro­ßer Vor­teil erwei­sen und zu vie­len Geschäfts­an­sät­zen führen.

Aus die­sem Grun­de haben wir unser Invest­ment­team auf nun­mehr fünf Per­so­nen erwei­tert. Weil wir Unter­neh­mer sind. Anti­zy­kli­sches Han­deln ist für uns kein Fremdwort.