Cubion Immobilien
10.03.2014, CUBION-Research

Büromarkt Dortmund 2013: Nicht ganz zufrieden stellend


Die CUBION Immobilien AG (Mülheim/Essen), Partner der NAI apollo group, ermittelte für den Büromarkt im Wirtschaftsraum Dortmund (inklusive der Büromarktzone Airport in Holzwickede) für 2013 ein nicht ganz zufrieden stellendes Ergebnis. „Mit einem Umsatz von 74.000 m² Bürofläche bleibt Dortmund nach dem Rekord des Vorjahres (109.000 m²) zwar erwartungsgemäß hinter den Zahlen von 2012 zurück (-32 %). Das aber auch die langfristigen Durchschnittswerte knapp verfehlt wurden, ist schon ein wenig enttäuschend.“ beurteilt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, die Situation.

Es wurden Mietverträge im Volumen von 60.000 m² zum Abschluss gebracht, was gegenüber dem Vorjahr sogar einem Minus von fast 43 % entspricht. Der Flächenumsatz durch Eigennutzer lag bei 14.000 m². Dies entspricht einer für den Dortmunder Markt relativ normalen Eigennutzerquote von 19 %, so dass der Umsatzrückgang weitgehend allein der Vermietungsseite zuzurechnen ist.

Den größten Mietvertrag unterzeichnete ein Unternehmen der Versicherungswirtschaft  und mietete rund 4.300 m² Bürofläche im Objekt Heiliger Weg 74-80 am südlichen Rand der City an. Der zweitgrößte Mietvertrag wurde von einem Call-Center abgeschlossen und ist mit rund 2.600 m² schon deutlich kleiner. Über 70 % aller registrierten Mietverträge kamen über eine Mietfläche von 500 m² nicht hinaus. Insgesamt wurden 119 relevante Mietverträge registriert (Vorjahr: 137 Verträge).  

Mit rund 26 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung wurden die meisten Büroflächen im Teilmarkt „Citykern“ vermietet. Die „Ausfallstraßen Süd“ folgen mit etwa 19 % vor den „Sonstigen Lagen“ mit rund 17 % relativem Anteil. Der „Büroboulevard B1“ fällt mit nur 10 % im Jahr 2013 sogar noch hinter den Standort „Technologiepark“ mit 12 % relativem Anteil auf Platz 4 der beliebtesten Büromarktzonen zurück.

In der Branchenauswertung führen die „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ mit rund 30 % sowie die „Finanzdienstleistungen“ mit etwa 18 % Anteil an der gesamten Vermietungsleistung. Es folgen gleichauf mit je etwa 14 % die „Sonstigen Dienstleistungen“, die „unternehmensbezogenen Dienstleistungen“ sowie „EDV, IT- und Telekommunikation“. Bemerkenswert ist dabei nur das Comeback der  Finanzdienstleister (Vorjahr nur knapp 8 %), deren Branche als eine der Säulen in der Dortmunder Wirtschaft gilt.

Die Leerstandquote inklusive der Untermietangebote hat sich im Vergleich zum Vorjahr recht deutlich erhöht. Sie stieg von 6,3 % im Vorjahr auf jetzt 7,0 %. Damit hat die Angebotsreserve an Bürofläche im Wirtschaftsraum Dortmund erstmals die Schwelle von 200.000 m² überschritten und liegt nun bei rund 208.000 m². Davon listet CUBION etwa 12.000 m² in Form von Untermietangeboten. „Neben einigen fertig gestellten, aber noch nicht vollständig vermieteten Neubauten haben zahlreiche Flächenrückgaben -meist aufgrund von Rationalisierungs- oder Konzentrationsprozessen der Unternehmen- zur Erhöhung der Leerstände beigetragen. Folgerichtig errechnet sich für 2013 der für Dortmund seltene Fall einer negativen Nettoabsorption von -10.500 m².“ erklärt Markus Büchte.

Die realisierte effektive Höchstmiete lag 2013 in Dortmund bei rund 13,00 EUR/m² monatlich und erreichte damit die Vorjahreswerte nicht ganz. Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete lag in Dortmund bei guten 9,22 EUR/m² monatlich. Dies ist auf relativ viele Mietverträge in Neubauten, insbesondere am Phoenix-See, zurückzuführen, die entsprechend hohe Mieten aufweisen. Rechnet man alle Neubauabschlüsse heraus, so ergibt sich im Bestand eine gewichtete effektive Durchschnittsmiete von rund 8,87 EUR/m² monatlich. Detaillierte Informationen zu den erzielbaren Dortmunder Büromieten je nach Lage und Qualität des Objektes im Stadtgebiet liefert das aktuelle Kartenwerk „Büromarktzonen und –mieten Dortmund“, welches bei CUBION angefordert werden kann oder online und interaktiv verfügbar ist.

Für 2014 erwartet CUBION einen Umsatz auf ähnlichem Niveau des Jahres 2013. „Benchmark für den Dortmunder Büromarkt ist der langjährige Durchschnittsumsatz von rund 75.000 m². Ob dieser im laufenden Jahr erreicht werden kann, ist aus heutiger Sicht eher unwahrscheinlich. Auch wenn bereits einige größere Umsätze als sicher gelten, wird es letztlich wieder davon abhängen, ob die Masse kleinteiliger Vermietungen ausreicht, dieses Ergebnis zu erreichen.“ analysiert Markus Büchte die derzeitige Lage. „Die Mieten in Spitze und Durchschnitt dürften sich kaum verändern. Dasselbe gilt im Wesentlichen für die Leerstandquote. Zu erwarten sind lediglich Änderungen bei der Qualität der Angebotsreserve. 2014 kommen kaum verfügbare zusätzliche Neubauflächen auf den Markt. Da in diesem Segment aber sicher Flächen abgesetzt werden, dürfte sich die Verfügbarkeit an Neubauflächen somit mindern.“

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