Cubion Immobilien
11.03.2014, CUBION-Research

Büromarkt Bochum: Geringer Flächenumsatz bei regem Marktgeschehen


Die CUBION Immobilien AG (Mülheim/Essen), Partner der NAI apollo group, nimmt den Büromarkt Bochum in ihren jährlich erscheinenden Bericht „Büromarkt Ruhrgebiet“ auf. Erstmals für 2013 recherchierte CUBION nun das Marktgeschehen in Bochum und legt die entsprechenden Ergebnisse vor. Demnach wurde in Bochum ein Büroflächenumsatz von rund 36.000 m² erzielt.

 

Die Eigennutzerquote liegt nur bei knapp 3 % (1.000 m²) und weist damit einen für Ruhrgebietsstädte ungewöhnlich niedrigen Wert aus. Die reine Vermietungsleistung (rd. 35.000 m²) dürfte bezogen auf die letzten zehn Jahre  einen Tiefstwert markieren.

 

„Allerdings sind die für die Vergangenheit verfügbaren Werte, die durch kommerzielle Dienstleister für die Stadt Bochum ermittelt wurden, für einen Vergleich nur eingeschränkt nutzbar.“ erklärt Markus Büchte, Vorstandsmitglied der CUBION Immobilien AG. „Uns ist bekannt, dass die für die Stadt Bochum erhobenen Marktdaten zum Teil erheblich von unseren abweichen. Diese Erhebungen stehen jedoch nicht vollständig im Einklang mit den gif-Definitionen für den Büromarkt. Dieses können wir aus Sicht der Wirtschaftsförderung nachvollziehen, allerdings haben wir den Anspruch auf Transparenz, Objektivität und Vergleichbarkeit und sind daher der gif-Definition verpflichtet. So registriert die Stadt beispielsweise den erneuten Einzug der ingenieurwissenschaftlichen Fakultät in das kernsanierte „IC-Gebäude“ auf dem Campus als Büroflächenumsatz, obwohl das Objekt vor Sanierung vom selben Bedarfsträger langjährig bereits genutzt wurde. In einer Größenordnung von rd. 25.000 m² verzerrt dies die Marktzahlen für einen kleinen Standort wie Bochum natürlich enorm.“ gibt Büchte zu Bedenken. 

 

Die Vermietungsleistung resultiert überwiegend aus dem kleinteiligen Segment. Über Dreiviertel aller erfassten Mietverträge kamen über eine Mietfläche von 500 m² nicht hinaus. Den größten Vertragsabschluss im Jahr 2013 konnte CUBION vermitteln. Ein Bedarfsträger der öffentlichen Hand mietete interimsweise rund 3.700 m² Bürofläche an der Alleestraße. Es folgt ein Mietvertrag der Ruhr-Universität im „Bochumer Fenster“ an der Massenbergstraße 9-13 (ehemalige Stadtbadgalerie), der neben ehemaligen Ladenflächen im Basement, die zu Hörsälen umgebaut wurden, auch zusätzlich angemietete Bürofläche von rund 3.400 m² enthält. Auf Rang drei der größten Vertragsabschlüsse 2013 rangiert die Büroflächenerweiterung der G Data Software AG. Am Standort Königsallee 178 mietete das Softwarehaus mit Schwerpunkt auf IT-Sicherheitslösungen weitere rund 2.700 m² Bürofläche. Insgesamt registrierte CUBION 73 relevante Mietverträge für 2013.

 

Rund 47 % der Vermietungsleistung wurden außerhalb der typischen Bochumer Büromarktzonen in „Sonstigen Lagen“ erzielt. Es folgt der „Citykern“ mit rund 33 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung und der „Cityrand Süd“ mit etwa 10 %.

 

In der Branchenauswertung liegt die „Öffentliche Hand“ mit rd. 27 % als stärkster Nachfrager für Büroflächen vorn, was insbesondere auf verschiedene Anmietungen der Ruhr-Universität im Stadtgebiet zurückzuführen ist. Es folgen die „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ sowie „Unternehmensbezogene Dienstleister“ mit  21 % bzw. 17 %.

 

Die Leerstandsquote ist binnen Jahresfrist nur unwesentlich von 5,0 % auf  4,9 % gesunken. Dieser Wert entspricht etwa 76.000 m² verfügbarer Bürofläche. Davon entfallen etwa 6.500 m² und damit immerhin fast 9 % der Angebotsreserve auf Untermietangebote. Etwa  20 % der angebotenen Bürofläche weist einen hohen Nutzwert oder Neubauqualität auf. Als Neubauerstbezug stehen rund 9 % bzw. etwa 7.000 m² Bürofläche bereit.

 

Im Jahr 2013 wurden in Bochum etwa 15.500 m² Bürofläche neu fertiggestellt. (Auch hier zählt CUBION die 2013 abgeschlossene Kernsanierung des „IC-Gebäude“ der Ingenieurwissenschaften auf dem Universitäts-Campus nicht mit). Dies entspricht nahezu exakt dem Vorjahreswert von rund 16.000 m². Von diesem Fertigstellungsvolumen in 2013 ist lediglich noch eine Teilfläche von rd. 750 m² vakant. 

 

Die Spitzenmiete (Höchstwert) lag 2013 in Bochum unverändert bei rund 11,50 EUR/m² und wird im Bereich der Büromarktzone „Citykern“ erzielt. Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete liegt in Bochum bei 7,90 EUR/m² monatlich. Detaillierte Informationen zu den erzielbaren Bochumer Büromieten je nach Lage und Qualität des Objektes im Stadtgebiet liefert das aktuelle Kartenwerk „Büromarktzonen und –mieten Bochum“, welches bei CUBION angefordert werden kann oder online und interaktiv verfügbar ist.

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