Cubion Immobilien
17.03.2014, CUBION-Research

Büromarkt Essen: Höchster Flächenumsatz seit 2008


Nach Recherche der CUBION Immobilien AG (Mülheim/Essen), Partner der NAI apollo group, erreichte der Büromarkt in Essen 2013 mit einem Büroflächenumsatz von rd. 131.000 m² das drittbeste Ergebnis nach den Boom-Jahren 2007 und 2008. Der Umsatz ist damit gegenüber dem Vorjahr um etwa 49 % gestiegen.

Maßgeblich getrieben wurde das sehr gute Ergebnis in diesem Jahr durch eine überdurchschnittlich hohe Eigennutzerquote von 30 %. Statistisch schlugen hier weitere in Bau gegangene Segmentgebäude des ThyssenKrupp-Quartiers mit rd. 30.000 m² sowie der erste Spatenstich für die neue Zentrale der Allbau AG mit rd. 6.200 m² Bürofläche zu Buche.

Aber auch die reine Vermietungsleistung übertraf mit rund 92.000 m² ebenfalls den Vorjahreswert deutlich (+28 %). Der mittelfristige Durchschnittswert konnte allerdings nicht ganz erreicht werden (5-Jahres-Durchschnitt rd. 95.400 m²). Die Nettoabsorption errechnet sich 2013 auf rd. 41.000 m² und erzielt damit den zweitbesten je erreichten Wert in Essen. 

Das Marktgeschehen zeigte sich im Jahresverlauf unstetig, wobei wieder einmal das zweite Quartal die mit Abstand umsatzstärkste Zeit darstellte (Q1:10.500 m², Q2:40.000 m², Q3:24.000 m², Q4:17.500 m²). „Im zweiten Halbjahr 2013 war ein spürbarer Rückgang der Nachfrage insbesondere im mittelständischen Segment der Gesuche zwischen 400 m² und 1.000 m² Bürofläche zu verzeichnen. Erfreulicherweise hat sich diese Situation mit Beginn des neuen Jahres deutlich entspannt und wir sind mit der aktuellen Auftragslage sehr zufrieden.“ erläutert Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, die aktuelle Situation.

Den größten Vertragsabschluss im Jahr 2013 vollzog die Deutsche Bahn, die für den Logistiker DB Schenker eine neue Zentrale im Bereich des Hauptbahnhofes an der Kruppstraße 4-6 errichten lässt. Das für diesen Zweck von Kölbl Kruse entwickelte Gebäude „THE GRID“ umfasst etwa 18.700 m² Bürofläche.  Die folgenden drei größten Mietverträge gehen sämtlich auf das Konto der Call-Center-Branche. Die Tectum Group mietete rd. 6.800 m² an der Baumstraße 23. Das Unternehmen CCC Competence Call Center belegte die in diesem Zuge von Tectum frei gezogenen Flächen an der Dahnstraße 51 über etwa 4.800 m² und die DHL Vertriebs GmbH mietete schließlich rd. 3.200 m² an der Rellinghauser Straße 27. Insgesamt wurden von CUBION im Jahr 2013 121 relevante Mietverträge registriert (Vorjahr: 109 Verträge). 

Die Büromarktzone „Citykern“ wurde als beliebteste Lage 2013 abgelöst. Mit einem relativen Anteil von rd. 28 % lag das „Südviertel“ vorn. Es folgt „Rüttenscheid“ mit etwa 15 % relativem Anteil an der gesamten Vermietungsleistung. Der „Citykern“ erreichte nur vergleichsweise bescheidene 9 %.

In der Branchenauswertung liegen für Essen traditionell die „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ mit rd. 48 % deutlich an der Spitze. Es folgt die „EDV, IT und Telekommunikation“ mit etwa 20 %, was auf die größeren Anmietungen aus dem Call-Center-Bereich zurückzuführen ist, der unter dieser Kategorie subsummiert wird. „Sonstige Dienstleistungen“ erreicht rund 11 %.

Die Leerstandquote ist binnen Jahresfrist von  5,1 % auf 4,8 % gesunken. Dabei ist festzustellen, dass der echte Leerstand sogar noch etwas deutlicher abgebaut wurde, was jedoch durch einen Anstieg der Untermietangebote von 0,1 % auf 0,3 % kaschiert wird.

2013 wurden 31.000 m² neuer Bürofläche fertig gestellt. Von dieser Fläche waren Ende des Jahres noch 9.500 m² vakant, die sich im Wesentlichen im Europa-Center befanden. Von dieser Fläche wiederum waren über 6.000 m² reserviert und befanden sich kurz vor Vertragsabschluss. Für 2014 wird ein Fertigstellungsvolumen von etwa 42.500 m² erwartet, von dem aufgrund umfangreicher Eigennutzungen jedoch dem Markt kaum Fläche zur Verfügung stehen wird. Die Problematik, nicht ausreichend verfügbarer Neubauflächen in Essen wird sich somit auch 2014 in schon gewohnter Weise fortsetzen.

Die Spitzenmiete (Höchstwert) lag 2013 bei rund 13,90 EUR/m² und wird im Bereich der Innenstadt erzielt. Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete stieg von 8,92 EUR auf jetzt 9,69 EUR, was auf realisierte Projektmieten in großvolumigen Neubauten zurückzuführen ist. Rechnet man die Abschlüsse in Neubauten heraus, so liegt der gewichtete Durchschnittswert für Vertragsabschlüsse im Bestand bei effektiv  8,31 EUR/m² und hat sich in Relation zum Vorjahr um rund 5 % vermindert. Detaillierte Informationen zu den erzielbaren Essener Büromieten je nach Lage und Qualität des Objektes im Stadtgebiet liefert das aktuelle Kartenwerk „Büromarktzonen und –mieten Essen“, welches bei CUBION angefordert werden kann oder online und interaktiv verfügbar ist.

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