EXPO­NEN­TI­EL­LE INFEK­TI­ONS­ZU­NAH­ME

Coro­na bzw. die COVID-19-Virus­krank­heit, die durch das Virus SARS-CoV‑2 ver­ur­sacht wird, ist erst­mals 2019 in Chi­na auf­ge­tre­ten und bestimmt aktu­ell das Leben nicht nur in Euro­pa und Deutsch­land. Welt­weit sind zum jet­zi­gen Stand über 240.000 Men­schen infi­ziert, hier­von sind in Deutsch­land am Frei­tag über 15.000 Per­so­nen bestä­tigt wor­den. Dies sind fast 5.000 mehr als zur Wochen­mit­te. Aktu­el­le Maß­nah­men u.a. durch Bund und Län­der zie­len auf eine Ver­lang­sa­mung des Aus­brei­tungs­pro­zes­ses, so dass eine medi­zi­ni­sche Ver­sor­gung mög­lich ist und hohe Ster­be­ra­ten, wie aktu­ell in Ita­li­en, dem in Euro­pa der­zeit am stärks­ten betrof­fe­nen Land, ver­mie­den wer­den. Ein Stopp der Krank­heit ist nach der­zei­ti­gem Stand nicht mehr mög­lich.

Die Fol­gen für die deut­sche Wirt­schaft durch COVID-19 und vor allem durch die Maß­nah­men zur Ver­zö­ge­rung sind immens. Waren zuerst vor allem Unter­neh­men betrof­fen, die von (lan­gen) Lie­fer­ket­ten bzw. auf Waren aus dem asia­ti­schen Raum ange­wie­sen sind, haben staat­li­che Vor­ga­ben, Vor­sor­ge­maß­nah­men und Ängs­te der Bevöl­ke­rung zum Erlie­gen des öffent­li­chen Lebens geführt. Von einer Ange­bots­kri­se führ­te Coro­na somit mitt­ler­wei­le auch zu einer Nach­fra­ge­kri­se. Dies war vor zwei Wochen noch nahe­zu undenk­bar.

Lang­fris­ti­ge Fol­gen sind zum jet­zi­gen Zeit­punkt schwer abzu­schät­zen, auch weil Annah­men zum wei­te­ren Ver­lauf der Coro­na-Pan­de­mie rein spe­ku­la­tiv sind. Ein Wirt­schafts­ab­schwung in den kom­men­den Mona­ten ist unaus­weich­lich. Anschlie­ßend stellt sich die Fra­ge, ob die staat­li­chen Qua­ran­tä­ne­maß­nah­men fort­ge­setzt oder been­det wer­den. Hier­für ent­schei­dend ist, ob medi­ka­men­tö­se The­ra­pien ent­wi­ckelt wer­den kön­nen, die eine Behand­lung ohne Inten­siv­me­di­zin ermög­li­chen. Im posi­ti­ven Fall wird sich das gesell­schaft­li­che Leben wie­der schnell nor­ma­li­sie­ren und die Wirt­schaft sich erho­len. Fis­kal­po­li­ti­sche Maß­nah­men sei­tens Bund und Län­dern wer­den hier einen wesent­li­chen Bei­trag leis­ten. Im ent­ge­gen­ge­setz­ten Fall ist eine tief­ge­hen­de Rezes­si­on zu erwar­ten, bei der der Nut­zen bis­lang bekann­ter staat­li­cher Hil­fen nicht beur­teilt wer­den kann. Bis­lang wenig the­ma­ti­siert wird die Gefahr, dass sich zukünf­tig Epi­de­mien und Pan­de­mien häu­fen. Was sich frü­her auf ein­zel­ne Regio­nen beschränk­te, kann sich heu­te auf­grund der Glo­ba­li­sie­rung unge­hin­dert welt­weit aus­brei­ten. Nach Coro­na wird damit vor Coro­na sein. Hier­auf müs­sen sich die Gesell­schaft und deren Teil­be­rei­che ein­stel­len.

Aktu­ell am stärks­ten betrof­fe­ne Wirt­schafts­bran­chen sind der Tou­ris­mus, das Hotel- und Gas­tro­no­mie­ge­wer­be, Mes­se­be­trei­ber, Thea­ter, Kinos, Sport­ver­an­stal­ter, der Non-Foo­d/­sta­tio­nä­re Ein­zel­han­del (alle genann­ten auf­grund von Schlie­ßun­gen, feh­len­der Besu­cher, Kon­su­men­ten, Gäs­te), Ban­ken (auf­grund Rezes­si­ons­ängs­te / Gefahr aus­fal­len­der Kre­di­te), das Luft­fahrt­ge­wer­be sowie Unter­neh­men mit glo­ba­len Lie­fer­ket­ten (zuletzt genann­te auf­grund von Rei­se­ein­schrän­kun­gen und der Abhän­gig­keit von Chi­na). Aller­dings haben die Aus­wei­tun­gen der letz­ten Tage dafür gesorgt, dass mitt­ler­wei­le nahe­zu alle Bran­chen ein­zu­be­zie­hen sind, da es zu immer mehr Unter­neh­mens­schlie­ßun­gen und Pro­duk­ti­ons­un­ter­bre­chun­gen kommt, um Mit­ar­bei­ter zu schüt­zen und eine schnel­le Ver­brei­tung zu ver­hin­dern. Aktu­el­le Mel­dun­gen hier­zu: Dax zwi­schen­zeit­lich unter 9.000 Punk­ten / VW, Opel und Audi set­zen Pro­duk­ti­on aus / Ikea schließt alle Märk­te / Non-Food-Ein­zel­han­del ver­liert 1,15 Mrd. Euro pro Tag. Die Zahl wirt­schaft­li­cher Nutz­nie­ßer ist hin­ge­gen gering. Hier­zu zäh­len Her­stel­ler von Schutzkleidung/Desinfektionsmitteln, Apo­the­ken, die Phar­ma­in­dus­trie, Lebens­mit­tel­her­stel­ler und Lebens­mit­tel­händ­ler sowie Online­dienst­leis­ter und der Online­han­del. Ins­ge­samt erhal­ten Leis­tun­gen, die im und über das Inter­net erbracht wer­den (kön­nen), einen erheb­li­chen Schub. 

Immo­bi­li­en­wirt­schaft: deut­li­che Fol­gen erkenn­bar, lang­fris­ti­ge Ent­wick­lung offen 

COVID-19 beein­flusst alle Berei­che des öffent­li­chen Lebens und somit auch den Immo­bi­li­en­sek­tor. Bis zur ver­gan­ge­nen Woche war die­ser zwar noch nicht so stark betrof­fen wie die Gesamt­wirt­schaft (bspw. ver­lo­ren Immo­bi­li­en­ak­ti­en­ge­sell­schaf­ten weni­ger als der Dax), mitt­ler­wei­le sind aller­dings immer mehr Gebie­te der Immo­bi­li­en­wirt­schaft nach vor­ne gerückt, und eine wei­te­re Ver­schär­fung ist zu erwar­ten. Lang­fris­ti­ge Fol­gen sind aber auch hier wei­test­ge­hend schwer abzu­schät­zen.

Ers­te Ein­flüs­se mach­ten sich bemerk­bar in einer gene­rell abwar­ten­den und prü­fen­den Hal­tung. So wer­den ange­dach­te Anmie­tun­gen und Ankäu­fe sowie kon­kre­te Besich­ti­gungs­ter­mi­ne ver­scho­ben oder gänz­lich abge­sagt (teil­wei­se mit Blick auf die unge­wis­se wirt­schaft­li­che Ent­wick­lung, teil­wei­se auf­grund des Ver­bots eines Tref­fens und Rei­se­be­schrän­kun­gen) und (poten­zi­el­le) Mie­ter mit Blick auf mög­li­che „Corona“-Einflüsse durch Eigen­tü­mer und Inves­to­ren stär­ker geprüft.

Für die ver­schie­de­nen Asset­klas­sen sind aktu­ell unter­schied­li­che Ent­wick­lun­gen fest­stell­bar sowie kurz- sowie mit­tel­fris­tig ver­schie­de­ne Ver­än­de­run­gen denk­bar:

Hotel: Der Hotel­sek­tor ist aktu­ell am stärks­ten von der Coro­na-Kri­se betrof­fen, da hier Rei­se­be­schrän­kun­gen durch Vor­sor­ge- und Qua­ran­tä­ne­maß­nah­men direk­ten Ein­fluss üben. Infol­ge­des­sen wer­den hier die Umsatz­ein­bu­ßen sehr schnell mess­bar und ohne staat­li­che Unter­stüt­zung zeit­nah Insol­ven­zen zu erwar­ten sein. Neue tem­po­rä­re Geschäfts­mo­del­le – u.a. Umwid­mung von Hotel­zim­mern zu fle­xi­blen Büro­ar­beits­plät­zen für Per­so­nen, die zu Hau­se kei­ne ent­spre­chen­den Arbeits­mög­lich­kei­ten haben – sind mög­lich. Im Fal­le eines kurz­zei­ti­gen Virus­ver­laufs ist eine Ver­bes­se­rung der Situa­ti­on in Sicht. Dabei könn­ten natio­na­le Rei­sen und somit auf inlän­di­sche Tou­ris­ten fokus­sier­te Unter­neh­men sich schnel­ler erho­len. Bei inter­na­tio­na­len Rei­sen­den ist eine län­ge­re Zurück­hal­tung, wenn nicht sogar ein gene­rel­ler Rück­gang der Tou­ris­mus­zah­len mög­lich, was sich in den ent­spre­chen­den. 

Märk­ten nie­der­schla­gen wird. Die aktu­el­le Not­wen­dig­keit, digi­ta­le Sys­te­me anstatt per­sön­li­che Tref­fen zur Kom­mu­ni­ka­ti­on zu nut­zen, könn­te bei posi­ti­ven Erfah­run­gen auch nach COVID-19 an Bedeu­tung gewin­nen und Geschäfts­rei­sen redu­zie­ren. Dies wie­der­um wird sich eben­falls in rück­läu­fi­gen Über­nach­tungs­zah­len und infol­ge­des­sen der Not­wen­dig­keit sin­ken­der Mie­ten bzw. Pach­ten wider­spie­geln.

Ein­zel­han­del und Gas­tro­no­mie: wäh­rend die Coro­na-Pan­de­mie sich auf den sta­tio­nä­ren Non-Food-Ein­zel­han­del sowie das Gast­stät­ten­ge­wer­be auf­grund der sin­ken­den Nach­fra­ge und Schlie­ßun­gen deut­lich nega­tiv aus­wirkt, zäh­len der Lebens­mit­tel­ein­zel­han­del sowie der Online­han­del zu den Nutz­nie­ßern. Für den Ein­zel­han­del gene­rell besteht momen­tan zudem noch das Pro­blem der Abhän­gig­keit teil­wei­se lan­ger Lie­fer­ket­ten, die der­zeit gestört sind. Unter­neh­men mit gerin­gen Gewinn­span­nen wer­den hier sehr schnell vor Pro­ble­men ste­hen. Mie­ter­leich­te­run­gen sei­tens Ver­mie­ter kön­nen hier hel­fen und wer­den auch bereits teil­wei­se ange­bo­ten. Für die kom­men­den Mona­te ist für das Gas­tro­no­mie­ge­wer­be, das aktu­ell ver­sucht, u.a. mit neu­en Geschäfts­an­sät­zen (z.B. Lie­fer­dienst, Take-away) ver­sucht, Kun­den zu hal­ten, ein mit den Hotel­un­ter­neh­men ver­gleich­ba­res Sze­na­rio mög­lich. Im Ein­zel­han­del ste­hen die Zei­chen für eine wei­te­re Ver­la­ge­rung hin zum Online­han­del, der sich nun­mehr auch auf den Lebens­mit­tel­sek­tor aus­zu­wei­ten scheint. Auch Men­schen, die die­ser Mög­lich­keit bis­lang skep­tisch gegen­über­stan­den, wer­den eine Nut­zung aus­pro­bie­ren und – bei posi­ti­vem Emp­fin­den – dies auch zukünf­tig fort­füh­ren. Hier­durch erhält der Online­han­del einen immensen zusätz­li­chen Schub, wodurch der sta­tio­nä­re Ein­zel­han­del zukünf­tig noch höhe­ren Druck ver­spü­ren wird. In der Fol­ge wer­den das Anmie­tungs­vo­lu­men und die Miet­hö­hen sin­ken.

Lager und Logis­tik: auf den Lager- und Logis­tik­markt wir­ken infol­ge der Coro­na-Pan­de­mie zwei unter­schied­li­che Ent­wick­lun­gen. Von Pro­ble­men inner­halb lan­ger Lie­fer­ket­ten und Pro­duk­ti­ons­aus­fäl­len ist der Lager- und Logis­tik­markt nega­tiv betrof­fen. Wäh­rend Pro­duk­ti­ons­stät­ten mit einem Abflau­en der Coro­na-Kri­se wie­der öff­nen wer­den, könn­ten glo­bal ver­netz­te Logis­tik­stand­or­te auch lang­fris­tig an Bedeu­tung ver­lie­ren. Par­al­lel besteht Poten­ti­al für einen dau­er­haf­ten Anstieg des Flä­chen­be­darfs in Form von Lager‑, Ver­teil- und Ver­sand­zen­tren auf­grund der Aus­wei­tung des Online­han­dels. Die stei­gen­de Nach­fra­ge wird sich dabei sowohl auf hoch­mo­der­ne Logis­tik­im­mo­bi­li­en, aber auch auf ein­fa­che bzw. älte­re Bestands­flä­chen für die Belie­fe­rung der letz­ten Mei­le bezie­hen. Zudem könn­te ein Wan­del hin­sicht­lich der Abhän­gig­keit von Chi­na und lan­gen Lie­fer­ket­ten zum Auf­bau von neu­en Pro­duk­ti­ons­stät­ten sowie Lage­rungs­mög­lich­kei­ten inner­halb Deutsch­lands und somit zu zusätz­li­chem Flä­chen­be­darf füh­ren.

Büro: im Büro­sek­tor zeigt sich die Coro­na-Pan­de­mie aktu­ell vor allem in einer erhöh­ten Nut­zung von Home­Of­fice-Lösun­gen, ohne aber direk­te Aus­wir­kun­gen für den Büro­im­mo­bi­li­en­markt­sek­tor zu haben. Eine Aus­nah­me stel­len Cowor­king-Anbie­ter dar, bei denen Anmie­tun­gen zeit­nah zurück­ge­hen soll­ten. In den kom­men­den Mona­ten wer­den sich aber auch Fol­gen im Gesamt­markt zei­gen. So ist – in Abhän­gig­keit der Kri­sen­län­ge – auf­grund der unge­wis­sen wei­te­ren wirt­schaft­li­chen Ent­wick­lung mit einer abwar­ten­den Hal­tung zu rech­nen. Neu­an­mie­tun­gen wer­den ver­scho­ben und statt­des­sen bestehen­de Miet­ver­trä­ge ver­län­gert und Unter­miet­ver­trä­ge abge­schlos­sen. Dar­aus folgt zumin­dest kurz­fris­tig eine sin­ken­de Flä­chen­nach­fra­ge, mit ent­spre­chen­den Kon­se­quen­zen für Mie­ten und Leer­stän­de. Dar­über hin­aus waren die Chan­cen nie so groß wie heu­te, dass es infol­ge der aktu­ell erzwun­ge­nen Home­Of­fice-Ver­la­ge­rung lang­fris­tig zu einer Aus­wei­tung digi­ta­ler Online­ar­beits­wel­ten kommt. Fle­xi­ble Büro­flä­chen­lö­sun­gen wer­den hier­durch eben­so wie das Home­Of­fice an Bedeu­tung gewin­nen. Hin­ge­gen wer­den klas­si­sche Büros hin­sicht­lich Grö­ße, Zuschnitt, Fle­xi­bi­li­tät, Aus­stat­tung und einer digi­ta­len Arbeits­wei­se infra­ge gestellt, was sich auf den Märk­ten wider­spie­geln wird.

Woh­nen: im Wohn­sek­tor bleibt auch in Kri­sen­zei­ten die gene­rel­le Nach­fra­ge hoch, die in einer Viel­zahl der deut­schen Städ­te wei­ter­hin nicht gedeckt wer­den kann. Pro­ble­ma­tisch könn­ten sin­ken­de Ein­kom­men u.a. durch Arbeits­lo­sig­keit wer­den, wodurch gefor­der­te Miet­zah­lun­gen nicht mög­lich bzw. nur zeit­lich ver­zö­gert erfol­gen. Um hier Abhil­fe zu schaf­fen, wird u.a. von Ver­bän­den sowohl mie­ter- als auch ver­mie­ter­sei­tig aktu­ell eine staat­li­che För­de­rung zur Sicher­stel­lung von Miet­zah­lun­gen vor­ge­schla­gen. Hin­zu kom­men Zusa­gen von Woh­nungs­un­ter­neh­men, dass man in ent­spre­chen­den Fäl­len eine Lösung fin­den wird. So hat u.a. Vono­via Unter­stüt­zung für ihre Mie­ter zuge­sagt. Ein Abwar­ten der gene­rel­len sowie der jewei­li­gen eige­nen wirt­schaft­li­chen Situa­ti­on wird zwar zu Ver­schie­bun­gen von geplan­ten Neu­an­mie­tun­gen und Ankäu­fen füh­ren. Ein Rück­gang der Miet- und Preis­hö­hen in den nach­ge­frag­ten Woh­nungs­märk­ten ist aber unwahr­schein­lich. Letzt­lich ist dies aber von der Stär­ke, Brei­te und Dau­er eines wirt­schaft­li­chen Abschwungs abhän­gig.

Invest­ment­markt: für die ers­ten Mona­te des Jah­res 2020 ist auf dem deut­schen Trans­ak­ti­ons­markt noch kein Rück­gang zu ermit­teln. Ein Blick nach Asi­en lässt aber ver­mu­ten, dass es in den kom­men­den Mona­ten auch in Euro­pa und Deutsch­land infol­ge einer abwar­ten­den Hal­tung und Pro­zess­ver­schie­bun­gen zu einem mas­si­ven Ein­bruch kommt. Dies wird sich in den Markt­zah­len ab Mit­te des Jah­res wider­spie­geln. Die Län­ge und Stär­ke des Rück­gangs steht dabei in Abhän­gig­keit zur wei­te­ren Ent­wick­lung der Coro­na-Kri­se und der Attrak­ti­vi­tät alter­na­ti­ver Anla­ge­for­men. Rück­gän­ge wer­den dann vor allem in den Asset­klas­sen zu fin­den sein, die – wie zuvor beschrie­ben – am stärks­ten betrof­fen sind. Hier müs­sen zukünf­tig sowohl bei Trans­ak­tio­nen als auch bei Neu­bau­pro­jek­ten die Miet­po­ten­tia­le neu ana­ly­siert wer­den. Mit einem ste­ti­gen Wachs­tum ist dann nicht mehr zu rech­nen. Kre­dit­an­for­de­run­gen in Abhän­gig­keit der Nut­zungs­art wer­den stei­gen. Par­al­lel wird Risi­ko­aver­si­on die Inves­ti­ti­ons­schwer­punk­te auf Core­pro­duk­te rücken bzw. Risi­ken sind neu zu adjus­tie­ren. Zur Beur­tei­lung von Immo­bi­li­en wer­den Stress­tests an Bedeu­tung gewin­nen, bei denen von der Infra­struk­tur über die Gebäu­de­fle­xi­bi­li­tät bis zum Mie­ter­be­satz die Zukunfts­fä­hig­keit und Nach­hal­tig­keit zu prü­fen sind. Hier­durch besteht auch die Chan­ce grö­ße­re und uner­war­te­te Kri­sen­zei­ten unbe­scha­de­ter zu über­ste­hen.