Wertsicherungsklauseln in Zeiten hoher Inflation
25.09.2022
Aktuelle Inflationsraten befinden sich in einer Dimension, die bis vor Kurzem unvorstellbar war und rücken die Bedeutung von Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen ins Rampenlicht.
Die überwiegend übliche und kaum hinterfragte Wertsicherung durch die Kopplung der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) führt aktuell zu drastischen Mieterhöhungsmöglichkeiten. Diese sind aufgrund vertraglicher Vereinbarung zwar rechtlich völlig in Ordnung. Sie überfordern jedoch finanziell oftmals den Mieter.
In Büromietverträgen ist häufig geregelt, dass die Miete sich erst dann verändert, wenn der VPI sich um 10 % erhöht hat. Vergingen vorher über 7 Jahre, bis diese 10 %-Schwelle erreicht wurde, so stieg der VPI zuletzt innerhalb von nur 16 Monaten um 10 %. Es gibt auch nicht wenige Fälle, in denen Mieter bereits die zweite Mieterhöhung innerhalb eines Jahres erhalten haben. Dies ist bei Verträgen der Fall, in denen eine Anpassung bereits bei Erreichen einer 5%-Schwelle vereinbart ist. Neben dem ebenfalls eher unerwartet starken Anstieg der Nebenkosten durch explodierende Energiepreise ist die Belastung der Mieter enorm.
Vermieter sind daher gut beraten, sich genau zu überlegen, ob jede rechtlich mögliche Mieterhöhung auch ausgeschöpft werden sollte. Dabei sollte man im Blick haben, ob die Miete nach Erhöhung noch marktgerecht ist oder sich zu weit von einer bei Neuvermietung realistisch zu erzielenden Miete entfernt. Dann nämlich wird der Mieter seinerseits die nächste Gelegenheit zum Auszug nutzen. Zudem steigt bei drastischen Mieterhöhungen die Wahrscheinlichkeit, dass der Mieter die Rechtssicherheit der Wertsicherungsklausel oder gar die des gesamten Mietvertrages anwaltlich prüfen lässt.
Auch wird sich zukünftig zeigen, inwieweit die Vereinbarung von Indexmieten bei langfristigen Mietverträgen überhaupt noch durchsetzbar ist. So gibt es schon heute z.B. amerikanische Unternehmen, denen der Abschuss von indexierten Mietverträgen seitens ihrer Konzernleitung grundsätzlich untersagt ist, weil die Unwägbarkeiten der Inflationsentwicklung zu groß sind.
Hier könnte sich bei Neuverträgen eine Renaissance der Staffelmiete anbieten. Die Vereinbarung fixer Erhöhungen zu im Vorhinein bestimmten Zeitpunkten während der Laufzeit könnte das Problem der Wertsicherung im Interesse beider Vertragsparteien lösen.
Bei Bestandsverträgen können Verzichte auf (vollständige) Indexanpassungen bei gleichzeitiger Verlängerung des Mietvertrages die gewünschte Win-Win-Situation bringen. Denn längere Vertragslaufzeiten mit bonitätsstarken Mietern sind in der aktuellen Marktphase gegebenenfalls wertvoller als eine höhere Miete.
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