Wert­si­che­rungs­klau­seln in Zei­ten hoher Inflation

Aktu­el­le Infla­ti­ons­ra­ten befin­den sich in einer Dimen­si­on, die bis vor Kur­zem unvor­stell­bar war und rücken die Bedeu­tung von Wert­si­che­rungs­klau­seln in Gewer­be­raum­miet­ver­trä­gen ins Rampenlicht.

Die über­wie­gend übli­che und kaum hin­ter­frag­te Wert­si­che­rung durch die Kopp­lung der Mie­te an die Ent­wick­lung des Ver­brau­cher­preis­in­dex für Deutsch­land (VPI) führt aktu­ell zu dras­ti­schen Miet­erhö­hungs­mög­lich­kei­ten. Die­se sind auf­grund ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­rung zwar recht­lich völ­lig in Ord­nung. Sie über­for­dern jedoch finan­zi­ell oft­mals den Mieter.

In Büro­miet­ver­trä­gen ist häu­fig gere­gelt, dass die Mie­te sich erst dann ver­än­dert, wenn der VPI sich um 10 % erhöht hat. Ver­gin­gen vor­her über 7 Jah­re, bis die­se 10 %-Schwel­le erreicht wur­de, so stieg der VPI zuletzt inner­halb von nur 16 Mona­ten um 10 %. Es gibt auch nicht weni­ge Fäl­le, in denen Mie­ter bereits die zwei­te Miet­erhö­hung inner­halb eines Jah­res erhal­ten haben. Dies ist bei Ver­trä­gen der Fall, in denen eine Anpas­sung bereits bei Errei­chen einer 5%-Schwelle ver­ein­bart ist. Neben dem eben­falls eher uner­war­tet star­ken Anstieg der Neben­kos­ten durch explo­die­ren­de Ener­gie­prei­se ist die Belas­tung der Mie­ter enorm.

Ver­mie­ter sind daher gut bera­ten, sich genau zu über­le­gen, ob jede recht­lich mög­li­che Miet­erhö­hung auch aus­ge­schöpft wer­den soll­te. Dabei soll­te man im Blick haben, ob die Mie­te nach Erhö­hung noch markt­ge­recht ist oder sich zu weit von einer bei Neu­ver­mie­tung rea­lis­tisch zu erzie­len­den Mie­te ent­fernt. Dann näm­lich wird der Mie­ter sei­ner­seits die nächs­te Gele­gen­heit zum Aus­zug nut­zen. Zudem steigt bei dras­ti­schen Miet­erhö­hun­gen die Wahr­schein­lich­keit, dass der Mie­ter die Rechts­si­cher­heit der Wert­si­che­rungs­klau­sel oder gar die des gesam­ten Miet­ver­tra­ges anwalt­lich prü­fen lässt.

Auch wird sich zukünf­tig zei­gen, inwie­weit die Ver­ein­ba­rung von Index­mie­ten bei lang­fris­ti­gen Miet­ver­trä­gen über­haupt noch durch­setz­bar ist. So gibt es schon heu­te z.B. ame­ri­ka­ni­sche Unter­neh­men, denen der Abschuss von inde­xier­ten Miet­ver­trä­gen sei­tens ihrer Kon­zern­lei­tung grund­sätz­lich unter­sagt ist, weil die Unwäg­bar­kei­ten der Infla­ti­ons­ent­wick­lung zu groß sind.

Hier könn­te sich bei Neu­ver­trä­gen eine Renais­sance der Staf­fel­mie­te anbie­ten. Die Ver­ein­ba­rung fixer Erhö­hun­gen zu im Vor­hin­ein bestimm­ten Zeit­punk­ten wäh­rend der Lauf­zeit könn­te das Pro­blem der Wert­si­che­rung im Inter­es­se bei­der Ver­trags­par­tei­en lösen.

Bei Bestands­ver­trä­gen kön­nen Ver­zich­te auf (voll­stän­di­ge) Inde­xan­pas­sun­gen bei gleich­zei­ti­ger Ver­län­ge­rung des Miet­ver­tra­ges die gewünsch­te Win-Win-Situa­ti­on brin­gen. Denn län­ge­re Ver­trags­lauf­zei­ten mit boni­täts­star­ken Mie­tern sind in der aktu­el­len Markt­pha­se gege­be­nen­falls wert­vol­ler als eine höhe­re Miete.